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Como conseguir liminar em ação de despejo


A liminar é uma decisão conferida no começo do processo.

Nos processos que não têm liminar a decisão ocorre somente ao final, e sim ele pode demorar anos e anos para ser julgado.


A ação para retomar o imóvel que está alugado é a de despejo, no entanto, não é em toda ação de despejo que cabe o pedido de liminar para desocupação.

As hipóteses de cabimento estão descritas na Lei 8.245 de 1991, que é a Lei que rege a locação no nosso país. Vejamos quais são elas:


a) Se as partes não estão mais de acordo com o contrato de locação podem celebrar um instrumento de distrato. Nesse caso o locador deverá dar o prazo mínimo de seis meses para que o inquilino desocupe o imóvel. Ocorrendo o descumprimento o locador pode entrar com a ação de despejo e o pedido de liminar;


b) No caso da locação ter relação com o contrato de trabalho e o inquilino for demitido ou pedir demissão;


c) Pelo térmimo do prazo da locação para temporada (a ação de despejo deve ser proposta em até 30 dias do final do prazo);


d) Se o inquilino falecer e não deixar sucessor legítimo e no imóvel ficarem pessoas estranhas;


e) Se o sublocatário permanecer no imóvel depois de extinta a locação com o inquilino;


f) Quando houver necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do inquilino, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;


g) Quando o locador notificar o inquilino para constituir nova garantia e esse não prestá-la;


h) Quando terminar o prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;


i) Na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de garantias, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.


Quanto ao último item, o locador deve sempre avaliar o que é mais importante:

Se for retomar o imóvel de forma mais célere, vale deixar o contrato desprovido de garantia para conseguir a decisão liminar (ordem de desocupação no começo do processo);

Já se o mais importante é receber os valores, então poderá optar pelo contrato com garantia.


Se quem está cuidando da locação não é o locador, orienta-se então que faça um documento por escrito dando ciência pra ele das possibilidades e suas consequências, para se eximir de eventuais responsabilidades no futuro.


Por fim, insta lembrar que o contrato de locação também é um título executivo extrajudicial. Assim, nada impede que o locador execute o contrato para receber os atrasados e o inquilino continue no imóvel, ou que seja proposta uma ação de execução que tem o rito mais célere, e concomitamente a de despejo para retomada do imóvel.

É possível também a ação de despejo cumulada com a cobrança dos aluguéis e seus acessórios.


Como existem várias possibilidades, o ideal é consultar uma assessoria jurídica especializada para trilhar o melhor caminho.


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Alexiane Antonelo Ascoli

Advogada Imobiliarista

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