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Como exercer o direito de preferência na compra do imóvel alugado?



Como é sabido o inquilino tem direito de preferência para a compra quando tiver alugado o imóvel. Isso quer dizer que o locador precisa comunicar para o inquilino a sua intenção de vender, de ceder ou prometer ceder os seus direitos ou até mesmo de dar o imóvel em pagamento antes de negociar com qualquer outra pessoa.


As condições do negócio precisam ser as mesmas oferecidas para terceiros. Assim, se eventualmente houver alteração na proposta, o locador deve apresentá-la também ao inquilino.


O locador deve dar essa ciência por meio de notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca, onde deverá constar obrigatoriamente o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.


O prazo para o inquilino responder a proposta é de até 30 (trinta) dias após o ter tomado ciência dela, mas, se faltar alguma das informações ou outras que se mostrem necessárias, o inquilino pode contranotificar e solicitar que se completem.


Por exemplo, o inquilino verifica da matrícula do imóvel a existência de uma averbação de indisponibilidade determinada em um processo judicial. Quando existe essa informação não é possível fazer o registro da compra e venda. Então o ideal é que ele contranotifique o locador e exija que ele disponibilize o processo para sua análise para ver do que se trata a indisponibilidade e se existe possibilidade de levar o negócio adiante ou não.


Mas, nesse caso, como ficaria o prazo de resposta do inquilino?

O ilustre doutrinador Sylvio Capanema de Souza entende na sua obra "Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo" que:

Se da notificação não constarem as informações elencadas na lei, bem como outras, eventualmente necessárias, não estará ela apta a produzir os seus efeitos, podendo o locatário exigir que se complementem os dados, sem que esteja fluindo o prazo para a resposta, que só se iniciará a partir do momento em que sejam completadas as informações. (p.248)

É importante que o inquilino esteja fazendo isso de boa-fé e não para ganhar tempo e segurar o imóvel indevidamente, pois poderá ficar sujeito a indenizar o locador pelos prejuízos que tiver, como a perda do negócio, por exemplo.

Tal indenização também poderá ser devida no caso do inquilino aceitar a proposta e depois manifestar desistência.


E se ocorrer do locador retirar a proposta de venda, poderia o inquilino buscar a adjudicação do imóvel?

Não, nessa hipótese o inquilino poderá apenas pleitear a indenização pelos prejuízos (comprovados) que teve.


E se o locador não tiver dado o direito de preferência para o inquilino e o negócio tiver sido feito com terceiro é possível que ele pleiteie, além das perdas e danos, também indenização por danos morais em razão dos prováveis transtornos que teve com a desocupação do imóvel se provar que tinha condições para comprar nas mesmas condições.


Mas, se o inquilino tiver averbado o contrato de locação na matrícula do imóvel pelo menos trinta dias antes da venda, poderá depositar o preço e demais despesas de transferência e pedir ao juiz, no prazo de até seis meses a contar do registro, que o imóvel seja passado para o seu nome.


Por fim, é importante mencionar que o direito de preferência não precisa ser dado nos casos de de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação, nem nos casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial.


Na dúvida, antes de fazer o negócio, consulte um(a) advogado(a) especialista na área imobiliária.


Alexiane Antonelo Ascoli

Advogada Imobiliarista


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