Primeiramente vamos entender como é o contrato de corretagem: Ele é:
Bilateral, pois gera deveres para ambas as partes;
Oneroso, uma vez que dá lugar ao pagamento da comissão;
Consensual, visto que nasce do mero acordo de vontades;
Típico, porque disciplinado em lei; e
Aleatório, pois o corretor só irá receber se conseguir um resultado útil para as partes.
No Código Civil de 1916 não havia regulamentação da corretagem e se entendia que a atividade do corretor era de resultado, ou seja, só se dava se fosse feita a escritura e o registro.
Com o Código Civil de 2002 isso mudou por causa do artigo 725 que diz que:
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Assim, para que o corretor possa exigir o pagamento da comissão ele deve:
1 – Obter autorização para mediar;
2 – Aproximar as partes (fase da negociação); e
3 – Conseguir o seu consenso e finalizar o negócio (fase do compromisso).
A autorização para mediar pode ser representada pelo contrato de honorários com aquele que contratou os seus serviços. É muito importante prever nele o percentual que será devido, como e onde será pago e as consequências para o caso de desistência imotivada do negócio.
Contudo, apenas o contrato de honorários não é suficiente para garantir o recebimento da comissão, tendo em vista que depende do êxito na intermediação, do resultado útil para as partes, por isso é preciso provar também que foi feita a devida aproximação. Essa prova pode ser realizada com a assinatura dos propensos compradores em um termo de visita, por exemplo, ou em último caso, com conversas de aplicativo de mensagens, fotos no imóvel ou testemunhas.
Por último, é necessário obter o consenso das partes em um instrumento particular de promessa de compra e venda para amarrar o negócio. Nele será possível prever que se alguém desistir ou se arrepender depois da assinatura que ficará responsável pelo pagamento da comissão, inclusive o comprador.
Cumprido os três passos, se houver arrependimento ou desistência de alguma ou ambas as partes, ou até mesmo inadimplemento e consequente rescisão do negócio, em regra, não deve repercutir no corretor, que deverá receber a comissão.
Em um caso real que foi levado para o judiciário e chegou ao Superior Tribunal de Justiça duas corretoras ajuizaram uma ação de cobrança contra a compradora, que na hora de assinar a escritura pública não apareceu desistindo do negócio, exigindo o pagamento da comissão de corretagem. Detalhe que as partes assinaram a promessa de compra e venda.
Na sentença ganharam, a outra parte recorreu e o tribunal reformou a decisão, elas recorreram para o STJ e alegaram afronta ao artigo 725 do Código Civil que mencionamos acima e ganharam.
O que ficou evidenciado na decisão do STJ:
1 - Que houve prova de que da contratação dos serviços das corretoras (autorização para mediar);
2 – Que foi obtido o consenso das partes (assinatura da promessa de compra e venda);
3 – Que na promessa estava previsto: “na hipótese de ocorrência de rescisão contratual, a comissão de corretagem seria devida pela parte que deu causa ao desfazimento do negócio”; e
4 – Que as corretoras em nada contribuíram para o arrependimento da compradora e que ela não trouxe motivo justo e razoável ao desfazimento do negócio.
Como se percebe, em caso de desistência do negócio antes da assinatura da escritura, é possível fazer recair sobre aquele que voluntariosamente rompeu o compromisso de compra e venda a obrigação de pagar a comissão, não incidindo, todavia, nas hipóteses em que o arrependimento é motivado.
Em outro caso julgado pelo STJ havia a discussão sobre se cabia ao corretor de imóveis a cobrança de corretagem em havendo superveniente desistência quanto à celebração do contrato de compra e venda de imóvel motivada por posterior ciência de que o promitente vendedor estava sendo demandado em ação de execução.
Nele ficou decidido que estando o arrependimento da parte correlacionado à falta de diligência e prudência do próprio intermediador do negócio, não é devida a comissão de corretagem, tendo em vista que a relação a envolver o corretor de imóveis e as partes do negócio que intermedeia é de consumo, e o art. 6º, III, IV e VI, do CDC estabelece que são direitos básicos do consumidor a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços e sobre os riscos que apresentem; a proteção contra métodos comerciais desleais; e a efetiva prevenção de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos.
Além disso, o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. E ainda, o art. 20, I e VIII, da Lei n. 6.530/1978 estabelece que ao corretor de imóveis é vedado prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados.
Com base nesses fundamentos legais o STJ afirmou que cabe ao corretor de imóveis diligentemente se inteirar e prestar informações usuais e notórias acerca do título de domínio exibido pelo vendedor, da regularidade da cadeia dominial, da existência, ou não, de gravames reais e de ações que envolvam o vendedor e que, em tese, poderiam conduzir à ineficácia, nulidade ou anulabilidade do contrato de compra e venda.
Assim, o fato de existir uma ação de execução contra o vendedor e que não foi informada pelo corretor ao comprador possibilitou o rompimento contratual motivado deste último, não havendo cogitar em obrigação de pagar comissão de corretagem.
Percebe-se dos julgados acima que não existem dúvidas de que o corretor de imóveis deve atuar com diligência, prestando às partes do negócio que intermedeia as informações relevantes, de modo a evitar a celebração de contratos nulos, anuláveis ou ineficazes, podendo, nesses casos, constatada a sua negligência quanto às cautelas que razoavelmente são esperadas de sua parte, responder por perdas e danos.
A doutrina ensina que:
“Dessarte, embora não seja razoável que o corretor responda se o imóvel vendido em São Paulo é penhorado por dívida do vendedor na comarca de Manaus, posto que não é exigível ou razoável que tenha todas as informações de todas as comarcas do Brasil", é necessário que busque certidões, ao menos, na distribuição dos tribunais em que situado o imóvel e a residência declarada do vendedor. (SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito imobiliário: teoria e prática. 7 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014, p. 311-319)
Em caso similar foi ajuizada uma ação de cobrança por um corretor de imóveis postulando o pagamento de comissão decorrente da intermediação de compra e venda de imóvel, posteriormente desfeita após a descoberta de ação de desapropriação sobre o bem.
O resultado foi o mesmo do anterior, onde ficou decidido que não cabe o pagamento de comissão de corretagem quando, apesar da celebração de compromisso de compra e venda, a negociação se revele precária e incompleta em relação à análise dos documentos concernentes ao imóvel e ao vendedor.
Apontou-se, nesse caso, que o corretor não cumpriu sequer com seu dever essencial de buscar certidões no cartório de distribuição acerca de ações a envolver os promitentes vendedores e que por isso deveria, inclusive, responder pelos danos causados, em especial pela devolução do valor dado como entrada.
De todo o exposto, podemos concluir que a fórmula mágica extraída dos julgados dos tribunais para que o corretor de imóveis faça jus ao recebimento da comissão consiste na prova de que:
1 – Obteve autorização para mediar;
2 – Aproximou as partes (fase da negociação);
3 – Conseguiu o seu consenso e finalizou o negócio (fase do compromisso);
4 - Prestou as informações usuais e notórias acerca do título de domínio exibido pelo vendedor, da regularidade da cadeia dominial, da existência, ou não, de gravames reais e de ações que envolvam o vendedor e que, em tese, possam conduzir à ineficácia, nulidade ou anulabilidade do contrato de compra e venda.
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Alexiane Antonelo Ascoli
Advogada Imobiliarista
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