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Compra e venda, permuta e dação em pagamento


O artigo 481 do Código Civil dita que para que o negócio seja considerado uma compra e venda o pagamento necessariamente precisa ser EM DINHEIRO.


Mas e como fica quando o comprador oferece um bem como forma de pagamento?

Vejamos algumas hipóteses:


1) O comprador oferece um bem de igual valor: Neste caso temos a permuta simples, com a troca de um pelo outro.


2) O comprador oferece um bem com valor MAIOR que a metade daquele que está sendo adquirido: Por exemplo, João quer comprar um imóvel de 300 mil reais e oferece em pagamento um imóvel de 200 mil reais (maior que a metade do de maior valor, que seria 150 mil reais). Aqui teremos a permuta com torna. João dá o imóvel e complementa o restante com dinheiro.


3) O comprador oferece um bem com valor MENOR que a metade daquele que está sendo adquirido: Nesta hipótese pode se considerar que a compra e venda se mantém, tendo em vista que a maior parte do valor será paga em dinheiro.

O Colégio Registral do Rio Grande do Sul tem a orientação de que pode ser utilizado o termo “dação em pagamento” para dispor sobre a entrega do bem no instrumento da promessa de compra e venda, veja:


“No entanto, vê-se que a maior parcela do preço (17/18) é composta de ajustes de pagamento em dinheiro e apenas uma pequena parte (1/18) é pactuada sob a forma de dação em pagamento, o que parece não desdourar a compra e venda nem constitui impediente de registro.. Inadmissível seria se a maior parte do preço fosse pago em bens, posto que aí estaríamos frente a uma permuta. Como sugestão, talvez a redação mais adequada à cláusula que refere futura dação em pagamento fosse: CEM MIL REAIS (R$100.000,00) que desde já as partes ajustam poder ser pago por dação em pagamento de TERRENO..." (acesse a íntegra aqui).


No Direito Civil o termo dação em pagamento tem um significado diferente do que é comumente usado nas transações imobiliárias, como colocado no item 3 acima.

Ele dita que a dação em pagamento ocorre quando o credor consente em receber prestação diversa da que lhe é devida.

Exemplificando: Foi feito um contrato em que o João iria pagar cem mil reais em dinheiro para o Pedro. Quando chegou na data o João não tinha o dinheiro e ofereceu para o Pedro um bem imóvel (prestação diversa da que foi pactuada previamente).


Dessa forma podemos concluir que se o negócio envolver apenas valores em dinheiro será uma compra e venda; se houver troca de bens de iguais valores ou se o bem dado em pagamento for maior que 50% que a metade do que está sendo adquirido teremos a permuta simples ou a permuta com torna respectivamente; e se o pagamento for feito com o oferecimento de um bem com valor menor que 50% daquele que está sendo adqurido termos a compra e venda com dação em pagamento.


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Alexiane Antonelo Ascoli

Advogada Imobiliarista

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