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Consequências do inadimplemento da alienação fiduciária

Nos contratos de alienação fiduciária de bens imóveis como deve ser feita a notificação para pagamento?

A intimação far-se-á pessoalmente ao devedor fiduciante pelo Registro de Imóveis ou por oficial de Registro de Títulos e Documentos por aquele designado, ou ainda, pelo correio, com aviso de recebimento.

A intimação poderá ser feita por hora certa se houver suspeita de ocultação, por edital se o devedor estiver em lugar incerto e não sabido, e também poderá ser entregue ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso. .

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O que o devedor fiduciante é obrigado a pagar após o recebimento da notificação?

A prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

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E o que acontece se ele não efetuar o pagamento?

Primeiro, o credor fiduciário poderá consolidar a propriedade do imóvel em seu nome em procedimento totalmente EXTRAJUDICIAL. Isso quer dizer que ele simplesmente irá requerer ao oficial do Registro de Imóvel, à vista da prova do pagamento do imposto de transmissão inter vivos, que faça a devida averbação na matrícula do imóvel de que a partir daquele momento aquele bem será de sua propriedade e não mais do devedor.

Posteriormente o credor fiduciário deverá, no prazo de 30 dias, contados da data do registro, promover público leilão para a alienação do imóvel, com a devida comunicação das datas, horários e locais ao devedor.


Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, então será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.

No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão o credor entregará ao devedor a importância que sobrar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos, fato esse que importará em recíproca quitação.

Todavia, se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor da dívida, o credor fiduciário considerará extinta a dívida e exonerará o credor da obrigação., mediante termo de quitação.


É importante saber também que não purgada a mora dentro do prazo da notificação o credor fiduciário ou quem vier a sucedê-lo poderá exigir o pagamento de taxa de ocupação do imóvel, tendo em vista que com a consolidação da propriedade a posse passa a ser irregular.

Por isso é de extrema importância cumprir os prazos de pagamento dentro de um contrato de alienação fiduciária de bens imóveis.


Caso a pessoa entenda que possa existir algum tipo de irregularidade no contrato deve contranotificar ou buscar o judiciário para proteger os seus direitos, sob pena de não o fazendo perder definitivamente o imóvel dado em garantia e ainda ser compelida ao pagamento de taxa de ocupação enquanto não ocorrer a reintegração de posse.

Na dúvida procure um advogado da sua confiança para analisar a situação e lhe orientar da melhor maneira possível e jamais coloque essa notificação na gaveta sem tomar algum tipo de providência.


Por Alexiane Antonelo Ascoli

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