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Cuidados na compra de imóveis em leilão judicial


O procedimento de hasta pública, popularmente conhecido como leilão, é uma forma de tirar um bem do patrimônio do devedor para quitar os seus débitos, e quando acontece em uma processo judicial ocorre depois de uma penhora. Pode ocorrer com bens móveis e imóveis.


A arrematação do imóvel em hasta pública é uma forma originária de aquisição da propriedade, tal qual ocorre com a usucapião, sendo eliminados, em regra, todos os ônus que incidiam sobre ele.


Diz-se "em regra" pois é preciso ficar atento com as obrigações que seguem o imóvel independente de quem seja o seu proprietário (propter rem), como é o caso do condomínio. Sendo esse o caso o arrematante deve postular no processo a reserva de valores para a quitação dos débitos para que não venha sofrer cobranças indesejadas.


Já no caso de débito fiscais, como IPTU, existe previsão legal no Código Tributário Nacional que dita que ele será pago com os valores da arrematação, o que promove mais segurança jurídica, veja:


Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.
Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.

É de suma importância para quem for participar de uma hasta pública analisar o edital para ver se estão presentes as seguintes informações:


I - a descrição do bem penhorado, com suas características, e, tratando-se de imóvel, sua situação e suas divisas, com remissão à matrícula e aos registros;

II - o valor pelo qual o bem foi avaliado, o preço mínimo pelo qual poderá ser alienado, as condições de pagamento e, se for o caso, a comissão do leiloeiro designado;

III - o lugar onde estiverem os móveis, os veículos e os semoventes e, tratando-se de créditos ou direitos, a identificação dos autos do processo em que foram penhorados;

IV - o sítio, na rede mundial de computadores, e o período em que se realizará o leilão, salvo se este se der de modo presencial, hipótese em que serão indicados o local, o dia e a hora de sua realização;

V - a indicação de local, dia e hora de segundo leilão presencial, para a hipótese de não haver interessado no primeiro;

VI - menção da existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre os bens a serem leiloados.

Parágrafo único. No caso de títulos da dívida pública e de títulos negociados em bolsa, constará do edital o valor da última cotação.


Denota-se que é possível que a arrematação seja paga de forma parcelada, assim, quem tiver interesse deve apresentar, por escrito, até o início do primeiro leilão, proposta de aquisição do bem por valor não inferior ao da avaliação; e até o início do segundo leilão, proposta de aquisição do bem por valor que não seja considerado vil.


Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.


A proposta de pagamento deve oferecer no mínimo vinte e cinco por cento do valor do lance à vista e o restante parcelado em até 30 (trinta) meses, garantido hipoteca do próprio imóvel, e se houver atraso no pagamento das prestações incidirá multa de dez por cento sobre a soma da parcela inadimplida com as parcelas vincendas.


Além disso, outras cautelas devem ser tomadas, as quais reduzirão as chances de uma futura ação anulatória que declare a transferência do bem inválida, veja:

  1. Verificar se o procedimento é regular e se houve a devida intimação do executado, dos credores hipotecários e outros titulares de direitos;

  2. Analisar se o imóvel está registrado em nome do executado no processo;

  3. Averiguar se o que foi penhorado consta da matrícula (inclusive a própria penhora);

  4. Tomar ciência de que tipo de execução é, se definitiva ou provisória;

  5. Informar-se se o imóvel não é bem de família;

  6. Visitar o imóvel para saber se alguém tem a sua posse ou se existe promessa de compra e venda;

  7. Diligenciar para tomar conhecimento se o imóvel não se encontra indisponível.

Para quem deseja arrematar um imóvel em hasta pública com segurança e não quer sofrer surpresas desagradáveis no futuro é de salutar importância contar com o parecer de um advogado(a), de preferência que atue na área imobiliária, para que ele análise qual o risco do negócio e acompanhe o processo, intervindo quando for necessário para proteger os seus direitos e minorar eventuais prejuízos.

Alexiane Antonelo Ascoli

Advogada Imobiliarista


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