As pessoas passam anos economizando pra comprar a casa própria ou o imóvel dos sonhos e quando menos esperam começam a aparecer diversos problemas porque elas não tomaram as cautelas necessárias antes de fazer o negócio.
Para evitar transtornos é preciso ter certos cuidados quanto à pessoa do vendedor e quanto ao imóvel.
Quanto ao vendedor vejamos algumas situações que merecem ser observadas:
Se o vendedor for sócio de uma empresa que sofre algum tipo de processo em que se decrete a desconsideração da personalidade jurídica, os bens particulares dele poderão ser atingidos;
Se o vendedor deixou dívida de condomínio o comprador será o responsável pelo pagamento;
Se o o condomínio tinha dívida trabalhista ou previdenciária elas serão rateadas entre os proprietários e também irá sobrar para o novo comprador;
Se o imóvel era de vários proprietários e o vendedor não deu o direito de preferência pra eles, o comprador poderá perder o bem se eles adjudicarem pelo valor pago na promessa de compra e venda, e muita ️ATENÇÃO: Se o imóvel valia um milhão de reais e o comprador fez um contrato de quinhentos mil reais para burlar o fisco, os coproprietários poderão depositar apenas os quinhentos mil e tomar o bem pra eles. O comprador não poderá alegar prejuízo daquele dinheiro que pagou por fora, simplesmente irá perder!
Se o vendedor alegou que era solteiro, quando na verdade era casado, o cônjuge pode pleitear os seus direitos;
Se o vendedor tinha um contrato de locação com cláusula de vigência o comprador não vai poder se imitir na posse do bem;
Se o vendedor tiver dívidas trabalhistas, fiscais, civis ou criminais o negócio pode vir a ser considerado uma fraude.
Mas o que fazer então para se acautelar com a pessoa do vendedor?
Antes de fechar o negócio é preciso providenciar algumas certidões, por exemplo:
✔Certidão negativa da Fazenda Pública Federal, Estadual e Municipal. Lembrando que se o vendedor for sócio de uma empresa, tem que requerer as certidões no nome da empresa também. E se o comprador quiser ter mais cuidado ainda, pode verificar se o vendedor já foi sócio de alguma outra empresa anteriormente e tirar as certidões dela também. A justiça do trabalho tem dado decisões alcançando negócios feitos por ex-sócios;
✔Certidão do INSS e FGTS se pessoa jurídica;
✔Cópia do CPF, CNPJ, RG;
✔Certidão de nascimento atualizada para verificar a existência de interdição, estado civil e capacidade da parte;
✔Certidão de processos civis, criminais, trabalhistas e de executivos fiscais, na justiça estadual, federal e trabalhista;
✔Certidão dos tabelionatos de protesto.
E se o vendedor não morar no mesmo local do imóvel vendido?
Aí se recomenda que o comprador tire as certidões do local do imóvel e do domicílio do vendedor para provar posteriormente em juízo, se necessário, que tomou as cautelas necessárias.
Agora quanto ao imóvel é absolutamente indispensável solicitar a matrícula atualizada ou uma certidão vintenária no Registro de Imóveis, porque nela constará todo o histórico do imóvel e poderá se averiguar:
➡️Se o bem é daquele vendedor mesmo, afinal ninguém quer ser vítima de um golpe;
➡️Se existe promessa de compra e venda registrada, pois se houver o primeiro comprador terá direito ao imóvel;
➡️Se o bem pertencer a vários proprietários o vendedor tem que dar o direito de preferência aos coproprietários sob pena de eles virem a adjudicá-lo posteriormente;
➡️Para verificar se o proprietário é casado, pois se for é necessário que o cônjuge participe do negócio;
➡️Para tomar conhecimento se há cláusula de inalienabilidade, usufruto, hipoteca;
➡️Se teve venda de ascendente pra descendente e se houve a concordância dos demais descendentes (a venda pode ser anulada no prazo de 2 anos);
➡️Se tem contrato de locação com cláusula de vigência;
➡️Se em algum momento teve venda com lesão que também pode vir a ser anulada em até 4 anos;
Também é importante providenciar a certidão negativa de tributos e de débitos de condomínio, porque se tiver IPTU ou débitos atrasados, por exemplo, o novo proprietário terá que pagar, são as chamadas obrigações propter rem, que seguem o bem onde ele for.
E por fim, dependendo da região que se situa o imóvel, será interessante solicitar uma certidão de utilidade pública e tombamento nos órgãos municipais e estaduais.
Esses são alguns dos cuidados que podem ser tomados na hora de comprar um imóvel.
Como cada caso é um caso, o ideal é que sejam submetidas a um especialista para avaliar os riscos.
Alexiane Antonelo Ascoli
Advogada Imobiliarista
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