Evicção é a perda parcial ou integral de um bem em decorrência de uma decisão judicial ou de um ato administrativo que dita que ele é de propriedade de terceiro por um ato jurídico anterior ao negócio realizado pela parte.
E a decisão que determina que o bem é de terceiro não precisa nem aguardar o transito em julgado, segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no Informativo nº 519.
Em um caso de evicção podemos identificar três pessoas:
a) O alienante, que é aquele que vende ou transfere um bem;
b) O evicto ou adquirente, que é aquele que perde o bem; e
c) O evictor ou terceiro, que é quem tem a decisão em seu favor.
Denota-se que a responsabilidade pela evicção tem origem na lei e não precisa estar expressa no contrato, todavia, as partes podem inserir uma cláusula para aumentar ou reduzir os seus efeitos.
E será que é possível pactuar a exclusão da responsabilidade pela evicção?
Sim, é possível, mas deve ser feito de forma expressa, e se ela ocorrer mesmo assim o evicto terá direito a receber o preço que pagou pela coisa evicta, se não soube do risco da evicção, ou, dele informado, não o assumiu.
Além disso o adquirente também não poderá demandar pela evicção, se tinha ciência que o bem era de terceiro ou litigioso.
A doutrina de Flavio Tartuce¹ cita uma fórmula desenvolvida por Washington de Barros Monteiro para entender a responsabilidade:
Cláusula expressa de exclusão da garantia + conhecimento do risco da evicção pelo evicto = Isenção de toda e qualquer responsabilidade por parte do alienante;
Cláusula expressa de exclusão da garantia + ciência específica desse risco por parte do adquirente = responsabilidade do alienante apenas pelo preço pago pelo adquirente pela coisa evicta;
Cláusula expressa de exclusão da garantia, sem que o adquirente haja assumido o risco da evicção de que foi informado = direito deste de reaver o preço que desembolsou.
Caso o contrato não contenha uma cláusula de exclusão da responsabilidade o alienante responderá nos termos do art. 450 do Código Civil. Vejamos:
Art. 450. Salvo estipulação em contrário, tem direito o evicto, além da restituição integral do preço ou das quantias que pagou:
I - à indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir;
II - à indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente resultarem da evicção;
III - às custas judiciais e aos honorários do advogado por ele constituído.
Parágrafo único. O preço, seja a evicção total ou parcial, será o do valor da coisa, na época em que se evenceu, e proporcional ao desfalque sofrido, no caso de evicção parcial.
Se a evicção for parcial o evicto poderá escolher entre a rescisão do contrato e a restituição da parte do preço correspondente ao desfalque sofrido, mas se não for considerável, caberá somente direito a indenização.
Com relação aos bens imóveis, a Lei 13.097/15 alerta para o fato de que somente poderá ser alegada a evicção se a controvérsia constar da matrícula, com objetivo claro de preservar o negócio jurídico e a boa-fé do adquirente. Nesse sentido o art. 54 dispõe:
Art. 54 Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:
I - registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;
II - averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil ;
III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e
IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - Código de Processo Civil.
E o parágrafo único determina que "não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005 , e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel."
Dessa forma, se as informações exigidas pelo art. 54 estiverem presentes na matrícula do imóvel e mesmo assim o adquirente tiver assumido o risco e realizado o negócio NÃO PODERÁ demandar pela evicção e ser indenizado.
No mesmo sentido é o art. 55, que dita que a alienação ou oneração de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, parcelamento do solo ou condomínio edilício, devidamente registrada, não poderá ser objeto de evicção ou de decretação de ineficácia, mas eventuais credores do alienante ficam sub-rogados no preço ou no eventual crédito imobiliário, sem prejuízo das perdas e danos imputáveis ao incorporador ou empreendedor, decorrentes de seu dolo ou culpa, bem como da aplicação das disposições constantes da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990.
Diante do exposto, conclui-se que é de suma importância analisar a certidão de ônus do imóvel antes fechar o negócio da compra e venda e fazer constar no contrato uma cláusula sobre a evicção.
Na dúvida consulte um advogado especialista na área imobiliária para fazer ou dar um parecer sobre a minuta do contrato de compra e venda de imóvel para defesa dos seus direitos ou do seu cliente.
Por Alexiane Antonelo Ascoli
Advogada Imobiliarista
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¹ TARTUCE, Flavio. Manual de direito civil, p. 726
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