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Dicas contratuais para negócio de permuta de terreno com construtora/incorporadora


Sugere-se que seja feito um contrato preliminar e na sequência uma escritura pública de permuta, sendo que a transferência do imóvel é recomendada para afastar eventual responsabilidade para com os adquirentes das futuras unidades. 


Nessa transação deve ser exigida uma garantia real ou fiança bancária para resguardar o cumprimento das obrigações pela construtora/incorporadora, bem como estipular que,  se ela vier a efetivar algum empréstimo, não poderá dar em garantia as unidades a serem permutadas. 


É importante também estabelecer prazos claros para entrega da obra, delimitação do padrão, tamanho e outras especificações, bem como pactuar cláusula de aluguel por eventual atraso, além do direito de obter a resolução do contrato no caso de descumprimento.

Denota-se que o permutante pode ajuizar ação de resolução de contrato cumulada com reintegração de posse, mas deverá indenizar os adquirentes pelo valor da parcela de construção que adicionaram às unidades, nos termos do art. 40 da Lei 4.591/64:


Art. 40. No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno. § 1º Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante em cujo favor se opera a resolução, o direito sobre a construção porventura existente. § 2º No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares de direito à aquisição de unidades autônomas haverá do mencionado alienante o valor da parcela de construção que haja adicionado à unidade, salvo se a rescisão houver sido causada pelo ex-titular. § 3º Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena de nulidade, não poderá o alienante em cujo favor se operou a resolução voltar a negociar seus direitos sobre a unidade autônoma, sem a prévia indenização aos titulares, de que trata o § 2º. § 4º No caso do parágrafo anterior, se os ex-titulares tiverem de recorrer à cobrança judicial do que lhes for devido, somente poderão garantir o seu pagamento a unidade e respectiva fração de terreno objeto do presente artigo.

Por fim, é importante informar que caso a construtora/incorporadora descumpra com as suas obrigações perante os adquirentes, estes não poderão se voltar contra o dono do terreno, mas mesmo assim é interessante que o negócio seja feito com aquelas que tiverem constituído patrimônio de afetação e/ou sociedade de propósito específico (SPE).


Alexiane Antonelo Ascoli

Advogada Imobiliarista


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