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Diferença de pagamento pro soluto e pro solvendo


Essas expressões estão relacionadas com a forma de pagamento do negócio.

No pagamento “pro soluto”é como se os títulos dados em pagamento, mesmo a vencer no futuro, quitassem o negócio, sobrando para o credor a possibilidade de exigir os créditos no caso de inadimplemento.


Então digamos que o João está fazendo um negócio de compra e venda de um imóvel com o Pedro e que o pagamento será em 24 (vinte e quatro) parcelas que serão representadas por notas promissórias.

Caso lá no contrato o João diga que aceita as notas primissórias a título pro soluto e eventualmente o Pedro deixe de pagar, o João poderá exigir o valor dos títulos que não foram pagos.


E no pagamento “pro solvendo” os efeitos do negócio ficam na dependência da conclusão do pagamento dos títulos.

Assim, por exemplo, o João pode vender um imóvel e fazer uma escritura com cláusula resolutiva expressa com pagamento pro solvendo. O comprador poderá até levar a escritura para registro no registro de imóveis, mas se não quitar o preço o negócio será rescindido e o João terá o imóvel de volta.


Recentemente o Superior Tribunal de Justiça, em mudança de entendimento, decidiu que ocorrendo o inadimplemento basta que o vendedor notifique o comprador para quitar a dívida e se ele não fizer isso no prazo determinado que o negócio estará automaticamente rescindido.

Antigamente o entendimento era de que era necessário se socorrer do judicário para que ele fizesse tal declaração.


Veja o que disse o Ministro Marco Buzzi:


"a lei não determina que o compromisso de compra e venda deva, em todo e qualquer caso, ser resolvido judicialmente; pelo contrário, admite expressamente o desfazimento de modo extrajudicial, exigindo, apenas, a constituição em mora ex persona e o decurso do prazo legal conferido ao compromissário comprador para purgar sua mora". (REsp nº 1789863 / MS)


Em todo caso, se o comprador inadimplente não quiser desocupar o imóvel o vendedor terá que fazer uso de uma ação possessória, pois não é possível que o ele expulse o inadimplente ou invada o imóvel e faça justiça com as próprias mãos.


Então, o vendedor deve apresentar no Registro de Imóveis a prova de que devidamente notificou o comprador e que passado o prazo não ocorreu o pagamento para que seja cancelado o registro.


E no caso de adimplemento o comprador deve apresentar requerimento ao Oficial de Registro de Imóveis acompanhado do termo de quitação assinado pelo credor com firma reconhecida, ou apresentar as notas promissórias resgatadas juntamente com o requerimento de cancelamento, para obter a propriedade plena do imóvel.


Na dúvida sobre o que é melhor para o seu negócio consulte um(a) advogado(a) especialista na área.


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Alexiane Antonelo Ascoli

Advogada Imobiliarista

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