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Do cabimento da ação de despejo e da necessidade de notificar o locatário


A ação de despejo é cabível nos seguintes casos:

NAS LOCAÇÕES NÃO RESIDENCIAIS

✔️No caso de decadência do direito de proposição da ação renovatória;

✔️Por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

✔️O imóvel vier a ser utilizado pelo locador para uso próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente;

✔️Hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, por infração contratual, falta de pagamento, acordo e reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, para demolição e nova edificação ou para reforma com aumento de 50% da área útil;

✔️Término do prazo contratual na locação que não tem proteção de ação renovatória; e ✔️Ter o locador melhor proposta de terceiro para a locação.

NAS LOCAÇÕES RESIDENCIAIS

✔️Término do prazo do contrato celebrado por escrito e com prazo superior a 30 meses;

✔️Decurso do prazo de 5 anos em caso de contrato verbal ou por escrito com prazo inferior a 30 meses;

✔️Retomada para uso próprio do locador, seu cônjuge ou companheiro e, ainda, de ascendente ou descendente que não tenha imóvel próprio assim como seu cônjuge;

✔️Demolição e edificação licenciada ou realização de obras aprovadas pelo poder público que aumente pelo menos em 20% a área construída ou 50% destinada a hotel ou pensão;

✔️Dissolução do contrato de trabalho do qual decorra a locação;

✔️Permanência de pessoas estranhas à relação locatícia após a morte do locatário (que não sejam seus sucessores); e

✔️Locações residenciais firmadas antes da vigência da lei 8.245/91 que vigoram por prazo indeterminado.

E também na locação para temporada ao término do prazo ajustado.

Denota-se que em algumas hipóteses da lei do inquilinato a denúncia (notificação) é obrigatória e se não for feita a ação de despejo será extinta sem sequer ser apreciada.

Assim, antes de adentar nessas hipóteses, é importante explicar que denúncia cheia é aquela em que há necessidade de motivar e fundamentar o pedido.


Ao contrário, na denúncia vazia o locador não precisa se justificar, basta alegar o término do contrato para pedir o imóvel. É também chamada de resilição unilateral do locador.

Nesse caso será muito mais fácil para o locador promover o despejo se existir permissão para a denúncia vazia ao final do prazo combinado.

Contudo, a denúncia vazia só é admitida quando a lei admitir, como por exemplo nos seguintes casos:

✔️Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso;

✔️Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação;

✔️No caso de locação residencial:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso; e

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos;

✔️Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias;

✔️Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação; e

✔️Art. 78. As locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta lei e que já vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas pelo locador, concedido o prazo de doze meses para a desocupação.

Sublinha-se que a denúncia poderá ser feita de forma judicial ou extrajudicial, deve contar com prova de recebimento e tem que ter prazo determinado para desocupação na forma da lei, vejamos:

O prazo será de 30 dias:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação. (locação residencial);

Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.

✔️O prazo será de 12 meses:

Art. 78. As locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta lei e que já vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas pelo locador, concedido o prazo de doze meses para a desocupação.

✔️O prazo será de 90 dias:

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Dito isto, passamos a análise das hipóteses em que a notificação é necessária para denúncia da locação e para que possa ser ajuizada depois a ação de despejo. Vejamos:

✔️ Ação de despejo em razão da extinção do usufruto ou fideicomisso; ✔️Ação de despejo em razão da alienação do imóvel durante a locação; ✔️Ação de despejo de imóvel residencial com contrato escrito por prazo SUPERIOR a 30 meses, por denúncia vazia, passado 30 dias do fim do contrato; ✔️Ação de despejo de imóvel residencial com contrato verbal ou escrito por prazo INFERIOR a 30 meses, por denúncia vazia, passados 5 ANOS da data de início do contrato; ✔️Ação de despejo na locação não residencial, após 30 dias do fim do contrato; ✔️Ação de despejo para contrato residencial que está em vigor desde antes da lei 8.245/91, com prazo de desocupação de 12 meses. Na dúvida sobre ação de despejo, de como fazer a notificação ou na necessidade de contranotificar, consulte um advogado especialista na área imobiliária. ❤️Se você gostou desse post curte, comenta e compartilha!

E siga as nossas redes sociais no topo da página para não perder nenhuma novidade! Alexiane Antonelo Ascoli Advogada Imobiliarista

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