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Entenda o que é penhora e as consequências da compra de imóveis penhorados


. O que é penhora?

É uma ordem judicial em um processo de execução que determina a “separação” de um ou mais bens do patrimônio do devedor para satisfazer o débito atualizado, juros, custas e honorários advocatícios.

Se for um imóvel, ele será vendido em praça (a expressão leilão se usa para bens móveis, e praça para bens imóveis).

Cuidado para não confundir com penhor, que é a entrega de uma coisa como garantia dado pelo devedor.

A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem:

I - dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira;

II - títulos da dívida pública da União, dos Estados e do Distrito Federal com cotação em mercado;

III - títulos e valores mobiliários com cotação em mercado;

IV - veículos de via terrestre;

V - bens imóveis;

VI - bens móveis em geral;

VII - semoventes;

VIII - navios e aeronaves;

IX - ações e quotas de sociedades simples e empresárias;

X - percentual do faturamento de empresa devedora;

XI - pedras e metais preciosos;

XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;

XIII - outros direitos.


2. Existem bens impenhoráveis?

Sim, e se eventualmente ocorrer a determinação de penhora sobre eles, se você ainda não tiver contratado um advogado é a hora de fazer isso, pois ele irá pedir que seja desfeita a penhora.

Veja quais são os bens impenhoráveis:


Art. 833. São impenhoráveis:

I - os bens inalienáveis e os declarados, por ato voluntário, não sujeitos à execução;

II - os móveis, os pertences e as utilidades domésticas que guarnecem a residência do executado, salvo os de elevado valor ou os que ultrapassem as necessidades comuns correspondentes a um médio padrão de vida;

III - os vestuários, bem como os pertences de uso pessoal do executado, salvo se de elevado valor;

IV - os vencimentos, os subsídios, os soldos, os salários, as remunerações, os proventos de aposentadoria, as pensões, os pecúlios e os montepios, bem como as quantias recebidas por liberalidade de terceiro e destinadas ao sustento do devedor e de sua família, os ganhos de trabalhador autônomo e os honorários de profissional liberal, ressalvado o § 2º ;

V - os livros, as máquinas, as ferramentas, os utensílios, os instrumentos ou outros bens móveis necessários ou úteis ao exercício da profissão do executado;

VI - o seguro de vida;

VII - os materiais necessários para obras em andamento, salvo se essas forem penhoradas;

VIII - a pequena propriedade rural, assim definida em lei, desde que trabalhada pela família;

IX - os recursos públicos recebidos por instituições privadas para aplicação compulsória em educação, saúde ou assistência social;

X - a quantia depositada em caderneta de poupança, até o limite de 40 (quarenta) salários-mínimos;

XI - os recursos públicos do fundo partidário recebidos por partido político, nos termos da lei;

XII - os créditos oriundos de alienação de unidades imobiliárias, sob regime de incorporação imobiliária, vinculados à execução da obra.


3. O que pode acontecer se eu comprar um imóvel que tem penhora?

O fato de um imóvel ter penhora não impede que ele seja vendido, mas o comprador, mesmo depois de proceder ao registro, poderá perdê-lo, pois ele poderá ser alienado em praça.


E no caso da penhora estar registrada na matrícula do imóvel restará afastada a boa-fé do comprador, visto que ele não poderá alegar desconhecimento, afinal, TODO MUNDO solicita uma certidão de ônus do imóvel antes de fazer um negócio, certo?!

Art. 844. Para presunção absoluta de conhecimento por terceiros, cabe ao exequente providenciar a averbação do arresto ou da penhora no registro competente, mediante apresentação de cópia do auto ou do termo, independentemente de mandado judicial.

E se a penhora não estiver registrada? Mesmo assim ela será válida e eficaz se o credor provar que o comprador sabia da sua existência.

Assim, ao credor no processo de execução cabe providenciar o registro na matrícula para garantir o seu direito e dar ciência para terceiros.

E ao comprador do imóvel cabe diligenciar junto aos distribuidores judiciais, afinal cautela e caldo de galinha não fazem mal a ninguém.


4. O cônjuge precisa ser intimado da penhora?

Se ela recair sobre bem imóvel ou direito real sobre imóvel, sim, salvo se forem casados em regime de separação absoluta de bens.


5. E, por fim, pode ser feita a penhora de um bem indivisível?

Sim, o art. 843, do Código de Processo Civil diz que nesse caso o equivalente à quota-parte do coproprietário ou do cônjuge alheio à execução recairá sobre o produto da alienação do bem.

Assim, fica reservada ao coproprietário ou ao cônjuge não executado a preferência na arrematação do bem em igualdade de condições.

E também não será levada a efeito expropriação por preço inferior ao da avaliação na qual o valor auferido seja incapaz de garantir, ao coproprietário ou ao cônjuge alheio à execução, o correspondente à sua quota-parte calculado sobre o valor da avaliação.


Em todo caso, se receber um mandado de penhora nada de colocar na gaveta!

Consulte um(a) advogado(a) para defesa dos seus direitos!


Alexiane Antonelo Ascoli

Advogada Imobiliarista


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