Existe a possibilidade de purgar a mora depois da consolidação da propriedade?

Algumas pessoas questionam se seria possível purgar a mora depois do credor fiduciário já ter consolidado a propriedade do bem dado em garantia.

Em regra a resposta é negativa, pois só é possível purgar a mora até a data do registro da consolidação da propriedade fiduciária, tendo em vista que ocorre a extinção do contrato de mútuo e de seu acessório, sendo resolvida a propriedade do bem imóvel.

No entanto, é oportunizado ao devedor fiduciante o direito de preferência para comprar o bem mediante o pagamento do preço devido até a data de realização do segundo leilão e antes da assinatura do auto de arrematação.

É o que dispõe o artigo 27, §2º-B, da lei 9.514/97, nos seguintes termos:

Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e demais despesas, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão intervivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.    (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Denota-se que não basta pagar as parcelas em atraso com juros e correção monetária. Tem que pagar a integralidade da dívida, acrescida das custas que a instituição financeira teve com Cartório de Registro de Imóveis e notificações.

Os precedentes do STJ também autorizam o pagamento integral do débito a qualquer momento até a realização do leilão e antes da assinatura do auto de arrematação, vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL E CONTRATO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA EFETUADA POR DEPÓSITO JUDICIAL. POSSIBILIDADE DE REMISSÃO DA DÍVIDA ATÉ LAVRATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. O entendimento da Corte de origem encontra-se em harmonia com a jurisprudência sedimentada neste Sodalício no sentido de ser cabível a purgação da mora pelo devedor, mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. 2. A jurisprudência do STJ, entende "que a purgação pressupõe o pagamento integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97, sua concretização antes da assinatura do auto de arrematação não induz nenhum prejuízo ao credor. Em contrapartida, assegura ao mutuário, enquanto não perfectibilizada a arrematação, o direito de recuperar o imóvel financiado, cumprindo, assim, com os desígnios e anseios não apenas da Lei nº 9.514/97, mas do nosso ordenamento jurídico como um todo, em especial da Constituição Federal." (REsp 1433031/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/06/2014, DJe 18/06/2014) 3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1132567/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/10/2017, DJe 06/11/2017)

Assim, existe a possibilidade de ser feito o pagamento do valor integral do débito, inclusive dos encargos legais e contratuais, nos termos dos arts. 26, § 1º e 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/97, combinado com o art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, antes da assinatura de eventual auto de arrematação, o que não leva ao restabelecimento do contrato, pois este foi rescindido em virtude da consolidação da propriedade em nome da entidade financeira.

Se o devedor fiduciante não purgar a mora e se consolidar a propriedade, o credor fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão, poderão demandar ação de reintegração na posse, em que será concedida liminar para desocupação em sessenta dias.

No caso das operações de financiamento imobiliário, inclusive nas operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse.

Por fim, importa dizer que o Superior Tribunal de Justiça tem entendimento no sentido de que a liminar de reintegração de posse pode ser concedida ao credor fiduciário logo após a consolidação da propriedade, não sendo necessário aguardar a realização dos leilões.

Caso o devedor fiduciante não concorde com os termos da notificação e queira evitar a perda do imóvel poderá apresentar defesa judicial ou extrajudicial. É sobre isso que falaremos no próximo post.

Até breve!

Alexiane Antonelo Ascoli

Advogada Imobiliarista

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