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Hipóteses de isenção do IR na alienação de bens imóveis


O art. 18 da Lei nº 7.713/88 diz que no caso de alienação de bens imóveis, poderá ser aplicado um percentual de redução sobre o ganho de capital apurado, segundo o ano de aquisição ou incorporação do bem. Assim, os imóveis adquiridos até 1969 são isentos e aqueles adquiridos até 1º de janeiro de 1989 têm uma redução (veja a tabela na lei).


O art. 39 da Lei 11.196/2005 diz que fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.

No caso de venda de mais de um imóvel, o prazo será contado a partir da data de celebração do contrato relativo a primeira operação.


Denota-se que a aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.

O STJ recentemente decidiu que essa disposição alcança as hipóteses nas quais o produto da venda de imóvel por pessoa física seja destinado, total ou parcialmente, à quitação ou amortização de financiamento de outro imóvel residencial que o alienante já possui. (REsp1668268/SP).


No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção de que trata o art. 39 aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.

A inobservância dessas condições importará em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de juros de mora e multa

Sublinha-se que o contribuinte somente poderá usufruir do benefício de que trata este artigo uma vez a cada 5 anos e que não se computam as despesas pagas por corretagem.


Por sua vez, o art. 40 da Lei 11.196/2005 dita que para a apuração da base de cálculo do imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital por ocasião da alienação, a qualquer título, de bens imóveis realizada por pessoa física residente no País, serão aplicados fatores de redução (FR1 e FR2) do ganho de capital apurado.


O art. 23 da Lei 9.250/95 estabelece que fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$440.000,00, desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos. Nesse caso não importa a finalidade do imóvel.


A isenção se aplica também para os casos de desapropriação da terra nua para fins de reforma agrária (art.184, §5 ºda Constituição Federal), mas é tributado como ganho de capital a parcela paga a título de indenização por benfeitorias, se foram deduzidas como custeio ou investimento.

A Receita Federal do Brasil entende que os valores de ganho de capital auferidos em função de pagamento por desapropriação são tributáveis pelo Imposto de Renda, entretanto a jurisprudência pátria é no sentido de que a indenização não está sujeita ao IR por não ser renda e nem provento de qualquer natureza.


Por Alexiane Antonelo Ascoli

Advogada Imobiliarista


📰Esse conteúdo é meramente informativo, na dúvida consulte um advogado para auxiliar no seu caso.


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