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Imóvel com mais de um dono (em condomínio). Dá pra dividir?




Condomínio significa domínio comum, quando uma coisa pertence a mais de uma pessoa, e vai além daquele de prédios ou casas.

O condomínio está regulado pelo Código Civil e possui as seguintes características:
COTITULARIDADE - Pertence a mais de uma pessoa;
REGIME JURÍDICO DE COTAS OU PARTES IDEAIS SOBRE A COISA: Cabe uma fração do bem para cada condômino, sem que o seu direito esteja atrelado a uma parte fisicamente determinada.

Ele se classifica da seguinte forma:
1 – Quanto à origem:
1.1 – Convencional ou voluntário – As partes optam por fazer um condomínio com determinado bem, como quando 2 amigos compram um bem juntos.
1.2 Incidente ou eventual – Quando nasce de uma situação jurídica que independe da vontade das pessoas, como por exemplo com o recebimento de uma herança;
1.3 - Legal – quando decorre da lei, como por exemplo o das cercas divisórias de imóveis.

2 – Quanto à forma:
2.1 Pro diviso – Quando cada condômino já pode ter a sua parte fisicamente definida;
2.2 Pro indiviso – Não existe situação de posse de áreas determinadas, só as frações. Coisas indivisíveis são aquelas que não podem ser fracionadas sem alteração de sua substância, diminuição desproporcional de seu valor ou de sua utilidade.
Esse tipo de condomínio também pode ser dividido por meio da estremação, que significa demarcar, dividir ou separar uma coisa da outra. Se faz por meio de escritura pública declaratória com anuência dos confrontantes e gera uma matrícula individual para aquela área. Não incide imposto, pois não há alteração da propriedade. Deve respeitar a fração mínima de parcelamento ou o módulo rural. Depende de ser disciplinada por cada Estado.

O condomínio pro diviso pode gerar usucapião entre condôminos!

É importante dizer que condomínio é diferente de MANCOMUNHÃO – Mancomunhão significa propriedade em “mão comum”, ou seja, pertencente a ambos os cônjuges ou companheiros, onde cada um deles é dono do todo e não se pensa em fração ideal.

DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS
Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la, mas nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
Os poderes da propriedade são USAR, FRUIR, DISPOR E REIVINDICAR. Os condôminos podem fazer uso de forma limitada em razão da situação de copropriedade.
  • Sobre o uso: Um condômino não pode excluir o direito dos demais e caso utilize com exclusividade deve indenizá-los para evitar o enriquecimento sem causa. Essa indenização deve ocorrer desde o momento da ocupação do bem;

  • Sobre os frutos: Pode receber os frutos proporcional ao seu quinhão;

  • Sobre a disposição: O condômino pode alienar ou onerar a sua parte ideal independente do consentimento dos outros. Se um deles vender o todo, tal venda é ineficaz para aqueles que não consentiram. No entanto, é preciso dar o direito de preferência.

  • Sobre a reivindicação: O condômino pode reivindicar o bem de terceiros na sua totalidade e também defender a posse contra atos ilícitos de terceiros ou mesmo de coproprietários.

O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita, e presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.
No caso de imóveis o registro indica as partes ideais e se não mencionar se presume que são iguais.

Todavia, pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal.
Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.
Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.
Essa renúncia deve se dar por escritura pública se o bem tiver valor acima de 30x o maior salário mínimo vigente no país.

Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou, assim, se algum condômino receber com exclusividade responderá pelo pagamento aos demais na proporção das suas cotas.
E será possível cobrar aluguel do condômino que utiliza o imóvel com exclusividade? Sim, mas é importante lembrar que ele não está lá como locatário, mas sim como proprietário.
Os demais condôminos podem ajuizar ação possessória para garantir o uso geral do bem indivisível.

DA DIVISÃO DO CONDOMÍNIO
Diz o artigo 1.320 do Código Civil que a todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
É importante mencionar que o STJ nega a extinção do condomínio se a coisa está gravada por direito real de habitação decorrente da lei em favor do(a) viúvo(a). Também não é possível pedir a extinção de condomínio necessário.
O pedido de extinção não está sujeito à prescrição. No entanto, se tiver sido adquirida por usucapião de nada valera pedir a extinção do condomínio.
O condomínio pode ser extinto de forma amigável por meio de escritura pública ou pela via judicial.
Se é indivisível o bem poderá ser levado para leilão, e nesse último caso, se os condôminos não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Caso nenhum dos condôminos tenha benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.
Em síntese, para coisas indivisíveis converte-se o bem em dinheiro mediante a sua alienação com a consequente divisão entre os condôminos na proporção das suas frações.

Mas por que pensar em dividir a propriedade sobre um mesmo bem?
Já diziam os romanos que a comunhão de bens é a mãe da discórdia, além do que será possível, em determinados casos, conseguir individualizar uma determinada área do imóvel e obter uma matrícula própria, o que abre portas para acesso ao crédito para melhorias nas condições de vida das pessoas.

Na dúvida sobre como fazer a divisão consulte um(a) advogado(a) imobiliarista.

Alexiane Antonelo Ascoli
Advogada Especialista em Direito Imobiliário e Registral com ênfase em Notarial
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