O ITBI é de competência municipal e incide sobre a transmissão entre vivos, a qualquer título, por ato oneroso (se o negócio for gratuito incidirá o ITCMD), de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição (CF, art. 156, II).
Ainda segundo o texto constitucional ele não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, SALVO SE, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.
O Código Tributário Nacional dita no seu art. 38 que a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. Todavia, existe ainda um pouco de divergência sobre isso na jurisprudência, pois, em regra, deve incidir sobre o valor real da venda.
Deve-se lembrar nesse caso que o art. 148 do CTN estabelece que quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.
Logo, não adianta você baixar o valor da venda na hora de fazer a escritura na intenção de pagar menos imposto se ele não bater com o valor venal ou de mercado.
Além disso, esse é um grande risco, pois, por exemplo, se o imóvel valia um milhão de reais e você fez um contrato de quinhentos mil reais para burlar o fisco, e eventualmente existe um coproprietário que tem algum direito sobre aquele bem (e você não sabe porque preferiu economizar ao invés de contratar uma boa assessoria para fazer a verificação documental do imóvel), ele poderá depositar apenas os 500 mil e tomar o bem para si.
E aí você não poderá alegar qualquer prejuízo dos valores pagos por fora. Simplesmente irá perder 500 mil reais!
O momento da incidência do imposto é o da transmissão da propriedade, ou seja, do registro nos termos do art. 1.245 do Código Civil, não sendo devido, portanto, apenas com o compromisso de compra e venda, já que este não transfere a propriedade, como você já deve certamente saber.
Por fim, o ITBI também não incide na usucapião, por se tratar de modo originário de aquisição da propriedade e nem sobre hipoteca.
Na dúvida sobre a incidência do ITBI ou de como confeccionar a guia para pagamento contrate um advogado para te auxiliar.
Por Alexiane Antonelo Ascoli
Advogada Imobiliarista
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