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Loteamento - Como deve ser feito o parcelamento do solo urbano



1 – O QUE É UM LOTEAMENTO?
Diz a lei 6.766/79 que considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
Denota-se que essas vias serão doadas para o município e serão públicas.

2 – ONDE PODE SER FEITO
Eles podem ser feitos na zona urbana, na zona de expansão urbana e também em áreas especificas de urbanização. Essas duas últimas precisam de lei municipal.

3 - O QUE PRECISA TER
Esse loteamento precisa ter uma infraestrutura mínima, conforme se pode observar:
§ 5o A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação.

4 - QUAIS SÃO AS FASES PRA FAZER LOTEAMENTO
Primeiramente é recomendável consultar as diretrizes do poder público municipal.
E para fazer um loteamento é preciso aprovar o projeto na Prefeitura, registrar no registro de imóveis e executar as obras no prazo de 4 anos prorrogáveis por mais 4 anos devendo ser prestada uma garantia real, como hipoteca.
É proibido vender os lotes sem o registro do loteamento no registro de imóveis, tem até tipificação criminal pra isso.

O que é um loteamento irregular?
É aquele loteamento que não atende as exigências do registro de imóveis, das aprovações, ou ele até pode ter sido aprovado pelo poder público ou registrado, mas não é executado seguindo todas as leis específicas federais, municipais, entre outras. Ou seja, ele passou por algumas aprovações com sucesso, porém não foram todas concluídas com êxito.

E o loteamento clandestino acontece quando o loteamento não segue nem se preocupa
realmente com nenhuma das normas, não possui a aprovação do poder público ou no registro de imóveis competente que faz com que seja inviabilizada a matrícula individual dos lotes.

A usucapião e a REURB são formas de regularizar imóveis em loteamentos irregulares ou clandestinos.

5 - Quem pode fazer o loteamento?
Antes da lei 14.118/21 era só o proprietário, agora é possível contratar um empreendedor. Veja o que diz a lei:
Art. 2º-A. Considera-se empreendedor, para fins de parcelamento do solo urbano, o responsável pela implantação do parcelamento, o qual, além daqueles indicados em regulamento, poderá ser: (Incluído pela Lei nº 14.118, de 2021)
a) o proprietário do imóvel a ser parcelado; (Incluída pela Lei nº 14.118, de 2021)
b) o compromissário comprador, cessionário ou promitente cessionário, ou o foreiro, desde que o proprietário expresse sua anuência em relação ao empreendimento e sub-rogue-se nas obrigações do compromissário comprador, cessionário ou promitente cessionário, ou do foreiro, em caso de extinção do contrato; (Incluída pela Lei nº 14.118, de 2021)
c) o ente da administração pública direta ou indireta habilitado a promover a desapropriação com a finalidade de implantação de parcelamento habitacional ou de realização de regularização fundiária de interesse social, desde que tenha ocorrido a regular imissão na posse; (Incluída pela Lei nº 14.118, de 2021)
d) a pessoa física ou jurídica contratada pelo proprietário do imóvel a ser parcelado ou pelo poder público para executar o parcelamento ou a regularização fundiária, em forma de parceria, sob regime de obrigação solidária, devendo o contrato ser averbado na matrícula do imóvel no competente registro de imóveis; (Incluída pela Lei nº 14.118, de 2021)
e) a cooperativa habitacional ou associação de moradores, quando autorizada pelo titular do domínio, ou associação de proprietários ou compradores que assuma a responsabilidade pela implantação do parcelamento. (Incluída pela Lei nº 14.118, de 2021)

Existe loteamento fechado?
O loteamento fechado se assemelha a um prédio deitado, ou seja, ele é um condomínio de lotes regulado pela lei 4.591 e pela 6.766.
§ 7o O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
Um loteamento não pode ser fechado justamente porque as vias devem ser públicas!
Por isso o condomínio de lotes pode ser fechado, pode ser privado.

E o loteamento de acesso controlado?
Esse sim tem vias públicas e é permitido o acesso de pessoas estranhas com identificação.
§ 8o Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1o deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados. (Incluído pela Lei
nº 13.465, de 2017)

6 - Se a pessoa comprar o lote errado?
Considera-se que é um ato jurídico perfeito e aí vai ter que fazer permuta e recolher os impostos correspondentes.

7 - EXISTEM OUTRAS FORMAS DE PARCELAR O SOLO?
Sim, é possível fazer também o desmembramento, que é a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
Ou seja, aqui o loteamento já foi feito algum dia, já existem as vias de circulação e os equipamentos necessários.

Outras formas de parcelar o solo ainda são o desdobro que pode estar previso na lei municipal ou no Código de Normas do Estado e a estremação.

Na dúvida consulte um(a) advogado(a) imobiliarista.

Alexiane Antonelo Ascoli
Advogada Especialista em Direito Imobiliário e Registral com ênfase em Notarial.

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