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O imóvel dado em alienação fiduciária pode ser vendido ou alugado?


Em suma, na alienação fiduciária, o alienante fiduciante é aquele que busca um crédito e oferece um bem em garantia do pagamento, e o credor fiduciário é aquele que oferece o crédito e se compromete a devolver a garantia se houver o adimplemento da dívida.


Quando esse contrato acessório é pactuado o fiduciante imediatamente transfere ao fiduciário a propriedade resolúvel do bem (não definitiva). Se ele honrar com os pagamentos o bem retorna ao seu patrimônio, caso contrário será consolidado junto ao credor fiduciário.


Pergunta que se faz é se o sujeito que deu o o imóvel em alienação fiduciária poderá vendê-lo.

Sim, por expressa previsão legal no art. 29 da Lei 9.514/1997, que dita que o fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.


E ele poderá alugar o imóvel também?

Sim, pois sendo titular da posse direta do imóvel pode colher os seus frutos, antes ou depois da constituição da garantia.


E se o locador (alienante fiduciante) não pagar o contrato de alienação fiduciária o locatário terá direito de preferência na "compra" do imóvel locado?

Em regra a resposta é negativa, justamente porque a propriedade se resolverá e retornará para o credor fiduciário que levará o bem a leilão público, por expressa disposição legal do parágrafo único do art. 32 da Lei do Inquilinato, veja:


“Nos contratos firmados a partir de 1° de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)"

Então o que acontece com o locatário no caso de inadimplemento do locador (devedor fiduciante) e consequente consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário ou de terceiro adquirente?

Nos termos do parágrafo 7º, do art. 27, da Lei 9.514/97, se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)


E se o contrato de locação tinha cláusula de vigência?

Se o contrato de locação foi feito antes da constituição da alienação fiduciária e foi devidamente registrado na matrícula, aparentemente se o credor fiduciário aceita o bem, está aceitando o contrato de locação, e deverá respeitá-lo até o seu prazo final.

De outro lado, se o contrato de locação não estiver registrado ou tiver sido feito depois da constituição da garantia sem anuência expressa do credor fiduciário não poderá ser adotado o mesmo raciocínio.


Por Alexiane Antonelo Ascoli

Advogada Imobiliarista


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