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O que é securitização de créditos imobiliários?


A Lei 9.514/97 criou o Sistema de Financiamento Imobiliário - SFI, visando obter novas fontes de recurso para o financiamento imobiliário e o desenvolvimento de créditos.

Nesse sistema se pressupõe a livre negociação entre as partes, com pouca intervenção do Estado, tendo como fonte principal de recursos fundos de pensão, fundos de renda fixa, companhias seguradoras, bancos de investimento, entre outros.


Com essa lei nasceu também o título de crédito chamado Certificado de Recebíveis Imobiliário (CRI) e a companhia securitizadora.

O Certificado de Recebíveis Imobiliários - CRI é título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários, constitui promessa de pagamento em dinheiro, e é de emissão exclusiva das companhias securitizadoras.


A lei explica que a securitização de créditos imobiliários é a operação pela qual tais créditos são expressamente vinculados à emissão de uma série de títulos, mediante Termo de Securitização, lavrado por uma companhia securitizadora.

Em suma, as companhias securitizadoras fazem o meio de campo na negociação entre o mercado investidor e o mercado produtor.

Para entender melhor esse sistema Melhim Namem Chalhub nos ensina quais são os momentos principais da securitização:


... No primeiro momento, o titular de direitos creditórios oriundos da comercialização de imóveis (em geral, empresa incorporadora), e estando esses direitos plenamente disponíveis, cede-os a uma companhia securitizadora;
No segundo momento, a securitizadora emite títulos em correspondência a esses créditos;
No terceiro momento, a securitizadora vende esses títulos no mercado. (Incorporação Imobiliária, 2019, p.296)

Quando a incorporadora faz a cessão de créditos para a securitizadora ela recebe de uma só vez os valores que iria receber parceladamente do adquirente da unidade imobiliária e os investe na continuidade de suas atividades, alimentando o sistema de produção, financiamento e comercialização de imóveis.


Para a segurança dos investidores, denota-se que todas as operações devem ser registradas junto ao Banco Central do Brasil, contendo a ligação entre o título emitido e os créditos que lhe sustentam, bem como que as companhias devem ter patrimônio de afetação, ou seja, o patrimônio dos créditos é totalmente separado, sendo que esses devem servir unicamente para satisfazer os direitos dos investidores (é o denominado regime fiduciário).

Assim, a companhia securitizadora responderá com o patrimônio próprio pelos eventuais prejuízos que der causa.


Qualquer pessoa natural ou jurídica pode fazer uso desse mercado secundário de crédito, desde que respeite os termos operacionais e de garantia que estão dispostos na lei para que não haja divergência entre os operadores.


Por fim, insta informar que o art. 46 da Lei 10.931/2004 autoriza que nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.


Na dúvida sobre securitização de créditos imobiliários consulte um advogado(a) atuante no mercado para lhe orientar da melhor maneira possível.


Por Alexiane Antonelo Ascoli

Advogada Imobiliarista


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