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O que é usucapião e para que serve?


E aí que o primeiro corretor solicitou a matrícula do imóvel, percebeu que ele não estava registrado em nome do João e disse que não era possível fazer aquela venda.


O segundo corretor solicitou a matrícula do imóvel, percebeu que ele não estava registrado em nome do João, mas se lembrou de uma coisa chamada de usucapião que poderia ajudá-lo a regularizar aquela situação. João seguiu os conselhos desse corretor, que posteriormente conseguiu vender o imóvel e ganhou uma ótima comissão.


A usucapião serve para regularizar imóveis pela posse e também por vícios registrais.


➡️É importante para o corretor de imóveis conhecer esse instituto para saber quando deve investir seu tempo e dinheiro para a venda de um imóvel.


➡️E para o advogado para orientar o cliente, afinal, ele não chegará no escritório dizendo que precisa de uma ação de usucapião. Ele irá te relatar uma situação e você precisará saber identificar onde ele se encaixa.


A usucapião não é uma coisa de outro mundo e que passa longe de acontecer. É mais comum do que você imagina! Ela pode ser assim conceituada:



Vamos entender o que é usucapião de uma vez por todas destrinchando o conceito do slide acima:


Modo originário de aquisição do domínio: A aquisição da propriedade pode se dar de forma derivada, quando a transferência decorre de forma voluntária pelo titular, como no caso de uma compra e venda, ou de forma originária, quando não precisa existir qualquer relação com o antigo titular, como ocorre na usucapião.


Animus domini: Para que qualquer modalidade de usucapião ocorra é necessário que esteja presente o ânimo de ser dono daquele bem, que a pessoa cuide dele como se proprietária fosse, como por exemplo, pagando os impostos e taxas, defendendo de terceiros, etc.


Posse mansa e pacífica: A posse é mansa e pacífica quando não há contestação pelo proprietário, quando este não se opõe de nenhuma forma.


Tempo: Como eu disse existem diversos tipos de usucapião e para cada uma delas a lei fixa um determinado tempo de posse para que se concretize, sendo possível, inclusive, que o tempo de posse seja somado com a dos antecessores desde que sejam todas contínuas e pacíficas.


Como assim? Você tá me dizendo que é possível somar as posses?

Sim, desde que todas sejam contínuas e pacíficas, e não se faz compra e venda de um imóvel que o vendedor não é o legítimo proprietário.


Por exemplo, você é corretor e aparece um sujeito querendo colocar o imóvel à venda, ou você é advogado e aparece um sujeito pedindo um contrato pra ele fechar o negócio de venda do imóvel, SÓ QUE, atenção, ele não é o legítimo proprietário.


Então eu te pergunto: Que instrumento tem que ser feito?


Você vai fazer um contrato de compra e venda?


Olha comigo como o Código Civil conceitua a compra e venda no seu art. 481:


“Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.”

Esse vendedor não tem o domínio do imóvel, mas só a posse, logo, não tem como ele transferir algo que não possui, correto?


Logo, o instrumento não pode ser contrato de compra e venda, mas sim uma cessão de direitos.


Um bom corretor de imóveis tem que estar atento a essas questões e também estar munido dos instrumentos adequados para intermediar os negócios imobiliários com segurança, e o advogado então nem se fala.

Lembre-se sempre, na dúvida, de consultar um advogado atuante na área imobiliária.


Alexiane Antonelo Ascoli

Advogada Imobiliarista


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