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O que são arras ou sinal e quais os seus efeitos


Muito se fala em arras ou sinal nos negócios imobiliários, principalmente nas promessas de compra e venda, mas você sabe como isso funciona de verdade?


As arras ou sinal podem ser de duas formas: Confirmatórias ou penitenciais.

O bom corretor de imóveis deve saber fazer essa diferença, pois é ele o profissional que mais trata delas diariamente, já que, geralmente, é o responsável por entabular o instrumento da promessa de compra e venda entre as partes.


Sem delongas vamos aos conceitos:


ARRAS CONFIRMATÓRIAS:


O artigo 417 do Código Civil diz que "se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal."


Daqui já temos a informação de que as arras podem ser em dinheirou ou em bem móvel. Se em dinheiro podem funcionar como uma espécie de entrada e ser descontada do valor do negócio. Se for em bem móvel deverá ser restituído com o cumprimento da obrigação.

Assim, temos que o sinal serve para manifestar que a pessoa deseja efetivar aquele negócio no futuro.


E a pergunta que todos fazem: O que acontece se uma das partes não cumpre o que prometeu?

O artigo 418 do Código Civil diz que:


"Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado."


Os s efeitos variam conforme a posição no negócio daquele que não teve culpa pelo desfazimento da seguinte forma:


a) Quem recebeu o sinal poderá retê-lo como forma de indenização. Por exemplo: O comprador deu sinal e desistiu. O vendedor pode reter o valor como forma de indenização.


b) Quem pagou poderá exigir a devolução do valor em dobro. Por exemplo: O comprador deu sinal e o vendedor desistiu. O comprador pode exigir a devolução do valor em dobro.


Contudo, a indenização devida por aquele que desfez o negócio não fica limitada ao valor do sinal, pois a parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima.

Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.


Ou seja, aquele que se sentir prejudicado pode reter o sinal e pleitear ainda indenização por perdas e danos ou exigir a execução específica da obrigação (a transferência do imóvel) com indenização das perdas e danos.


ARRAS PENITENCIAIS:

Agora, se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.


Isso significa que se tiver cláusula no instrumento contratual que possibilite o arrependimento a consequência lógica é que as arras serão penitenciais, se não tiver serão confirmatórias.

Mas e o que muda de uma pra outra?

Os efeitos. É que nas penitenciais o valor dado como sinal será o valor máximo da indenização, que não caberá pedido suplementar e indenização por perdas e danos mesmo que se provem os prejuízos, e nem cabe o pedido para que o inadimplente cumpra a obrigação específica.


Percebeu a responsabilidade de saber a diferença?

Vou concluir simplificando esse assunto para que você nunca mais esqueça:


Sem cláusula de arrependimento: Arras confirmatórias;

Com cláusula de arrependimento: Arras penitenciais.


Na dúvida consulte um(a) advogado(a) especialista na área imobiliária e contrate a elaboração da promessa de compra e venda.


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Alexiane Antonelo Ascoli

Advogada Imobiliarista

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