Penhora do bem de família do fiador de locação residencial ou comercial

A Lei 8009/90 diz que o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas na referida lei.

Considera-se residência um único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente e na hipótese de o casal, ou entidade familiar, ser possuidor de vários imóveis utilizados como residência, a impenhorabilidade recairá sobre o de menor valor, salvo se outro tiver sido registrado para esse fim.

➡️A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados.

➡️Entretanto, excluem-se da impenhorabilidade os veículos de transporte, obras de arte e adornos suntuosos.

➡️Já no caso de imóvel locado, a impenhorabilidade aplica-se aos bens móveis quitados que guarneçam a residência e que sejam de propriedade do locatário.

O artigo 3º da referida lei diz que o bem de família pode ser penhorado nas seguintes circunstâncias:

✔pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;

✔pelo credor da pensão alimentícia, resguardados os direitos, sobre o bem, do seu coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida

✔para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar (aqui se incluem as despesas de condomínio segundo entendimento do STJ);

✔para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;

✔por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens.

✔por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Ocorreu que determinado fiador de locação comercial levou a questão para o judiciário e no dia 08 de março de 2022 ela foi apreciada pelo Supremo Tribunal Federal no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 1307334, com repercussão geral (Tema 1.127).

O fiador defendia que o direito constitucional à moradia deveria se sobrepor à execução da dívida de aluguel comercial.

O ministro Alexandre de Moraes expôs que o direito à moradia não é absoluto e deve ser sopesado com a livre iniciativa do locatário e com a autonomia de vontade do fiador, que, de forma livre e espontânea, garante o contrato.

A tese de repercussão geral é a seguinte: "É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial".

Na minha opinião a decisão foi acertada, pois eventual mudança de entendimento causaria enorme insegurança jurídica aos contratos que já foram firmados por esvaziar as garantias prestadas.

Por Alexiane Antonelo Ascoli

Advogada Imobiliarista

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