
O Sistema Financeiro de Habitação é regulado pela Lei 4.380/64, tem por garantia hipoteca e alienação fiduciária e conta com um sistema de execução extrajudicial disposto no Decreto 70/1966.
A lei 8.004/90 trata especificamente sobre a transferência de financiamento no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação e por isso vamos direto ao ponto: Dá pra vender o imóvel financiado pelo SFH?
A resposta é depende.
Não, se houver previsão no contrato de financiamento proibindo a venda, sendo que o descumprimento poderá ocasionar a sua rescisão e o pagamento de multa; e
SIM, conforme autoriza o art. 1º da mencionada lei. Vejamos:
Art. 1º O mutuário do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) pode transferir a terceiros os direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato, observado o disposto nesta lei.
Parágrafo único. A formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativas a imóvel financiado através do SFH dar-se-á em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora.
Se a venda for possível, o novo comprador deverá demonstrar a capacidade de pagamento em relação ao valor do novo encargo mensal, pois ao assumir o financiamento repactuará o valor das prestações para ajustá-lo ao valor do débito, e para que seja feita a venda, a instituição financeira terá que assinar a escritura como anuente.
E se a instituição financeira não aprovar o comprador, o que fazer para vender o imóvel?
É possível fazer um contrato de gaveta.
É o mais recomendado?
Definitivamente não, pois essa operação envolve alguns riscos, como, por exemplo, o comprador não tem a propriedade do bem por estar impedido de registrar, se ele morrer não irá para os herdeiros, ele também terá dificuldades para vendê-lo se quiser, o imóvel pode ser penhorado por dívidas do vendedor, o vendedor pode vender o bem novamente, entre outas hipóteses, CONTUDO, não podemos fechar os olhos e fingir que nada acontece, é melhor orientar do que calar.
Então muita atenção agora! Para que o contrato de gaveta tenha validade deverá ter firmas reconhecidas e o vendedor deverá assinar uma procuração por instrumento público (por instrumento particular NÃO TERÁ VALIDADE!) para uma pessoa de confiança do comprador com poderes para ele solicitar o cancelamento da hipoteca ou alienação fiduciária quando o contrato estiver quitado e a outorga da escritura para o comprador.
E se... (aqui você já está pensando lá vem ela complicar... Eu complico pra descomplicar depois) E se o comprador resolver vender o imóvel?
Então o novo comprador tem que exigir o compromisso de compra e venda original, a procuração original e o substabelecimento da procuração (por instrumento público) para pessoa de confiança dele.
Esse procedimento terá que ser repetido todas as vezes que o imóvel for vendido.
Assim, quando ocorrer a quitação do financiamento, o último comprador, munido da promessa de compra e venda e cessões, procurações e substabelecimentos, poderá requerer o registro da escritura.
Contudo, se existir algum erro nas procurações e substabelecimentos a escritura não poderá ser outorgada pelo agente financeiro, mas tão somente pelo primeiro vendedor, o que pode ser um problema... A solução poderá ser de:
A) Após a quitação do financiamento, solicitar o registro de todos os compromissos e cessões na devida ordem em respeito ao princípio da continuidade dos atos registrais. O ponto negativo disto é ter que recolher o ITBI e emolumentos de cada negociação que foi realizada... ;
B) Ajuizar uma ação de adjudicação compulsória em face do proprietário, ou ainda
C) Se for cabível, ajuizar uma ação de usucapião
Outro detalhe importante é que se quem outorgou a procuração morrer, os poderes conferidos serão extintos... e aí ter-se-á que buscar uma solução no inventário do sujeito.
Diante de tudo que foi exposto, recomenda-se sempre que seja feita a consulta com um advogado imobiliarista para analisar a possibilidade ou não da venda e para elaborar a promessa de compra e venda, eventuais cessões e o teor das procurações e substabelecimentos públicos.
Você sabe o que é securitização de créditos imobiliários?
Falaremos sobre isso no próximo post.
Até breve!
Por Alexiane Antonelo Ascoli
Advogada Imobiliarista
Clique no coração, siga as minhas redes sociais no topo da página e assine a newsletter para ser avisado sobre novas postagens!
Comments