A Lei nº 10.931/2004 dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias e logo nos primeiros artigos já trata da possibilidade do regime especial tributário, de caráter opcional e irretratável, que vigorará enquanto perdurarem créditos e obrigações do incorporador junto aos adquirentes das unidades que compõem a incorporação.
Pra fazer a opção por esse regime será necessário preencher 2 requisitos:
➡️I - entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente da Secretaria da Receita Federal; e
➡️II - afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, conforme disposto nos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
A alíquota aplicável ao regime especial de tributação e que incidirá sobre as receitas mensais recebidas pelo patrimônio de afetação será de 4%, dividida entre IRPJ 1,26%, CSLL 0,66%, PIS 0,37% e COFINS 1,71%, que poderão ser recolhidos de forma unificada, economizando, portanto, no trabalho contábil.
Dessa forma, o terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeitas ao regime especial de tributação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ, à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL, à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social - COFINS e à Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP.
Sobre essa isenção de responsabilidade você deve saber que:
👉Responderão pelos tributos acima as receitas calculadas na forma do art. 4º da referida Lei (4% da receita mensal recebida).
👉O patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada.
Concluindo, o que temos é que existe a a separação para fins tributários do patrimônio de afetação do patrimônio da incorporadora, mas ela não é total, pois o patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação.
Na dúvida sobre incorporação imobiliária consulte uma assessoria jurídica especializada.
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Por Alexiane Antonelo Ascoli
Advogada Imobiliarista
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