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Requisitos para fazer usucapião extrajudicial


O usucapião ou a usucapião (as duas formas são corretas) pode ser feito por meio judicial, e também diretamente no cartório de registro de imóveis da comarca de onde está situado o imóvel.


Esta última via, também chamada de extrajudicial, é indicada para quando não há qualquer tipo de disputa ou processo judicial com o imóvel , e todos os envolvidos já aceitam o possuidor como se dono dele fosse.


Algumas exemplos de quando é possível usucapir:

Quando o imóvel foi comprado ou herdado, mas não foi registrado na matrícula; quando o imóvel foi comprado de quem herdou ou comprou e ainda não tinha o registro; quando foi adquirido um lote em um loteamento irregular, entre outras hipóteses.


O requerimento deve ser feito por um(a) advogado(a) ou defensor público, onde, de acordo com o artigo 3º da Portaria nº 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça, deverá constar:


I – a modalidade de usucapião requerida e sua base legal ou constitucional;

Algumas espécies de usucapião: Extraordinária, ordinária, especial urbana e especial rural, por abandono do lar, entre outras.


II – a origem e as características da posse, a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo, com a referência às respectivas datas de ocorrência;


III – o nome e estado civil de todos os possuidores anteriores cujo tempo de posse foi somado ao do requerente para completar o período aquisitivo;


IV – o número da matrícula ou transcrição da área onde se encontra inserido o imóvel usucapiendo ou a informação de que não se encontra matriculado ou transcrito; e


V – o valor atribuído ao imóvel usucapiendo.


Também deve constar do requerimento o pedido de notificação dos interessados certos e incertos, e a cientificação das Fazendas Públicas (União, Estado e Município), e de realização de diligências que, a critério do Oficial, forem necessárias.


Ao final pleitea-se o deferimento com o consequente registro da aquisição da propriedade e abertura de nova matrícula.


O requerimento acima mencionado será instruído com documentos descritos no artigo 4º da Portaria do CNJ e do artigo 16-A da Lei de Registros Públicos. Vejamos quais são eles:


Ata notarial lavrada pelo tabelião de notas, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores;


Planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado e com prova da Anotação da Responsabilidade Técnica – ART ou do Registro de Responsabilidade Técnica – RTT no respectivo conselho de fiscalização profissional e pelos titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes ou pelos ocupantes a qualquer título;


Certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da situação do imóvel usucapiendo expedidas nos últimos trinta dias, demonstrando a inexistência de ações que caracterizem oposição à posse do imóvel, em nome das seguintes pessoas:

a) do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver;

b) do proprietário do imóvel usucapiendo e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver;

c) de todos os demais possuidores e respectivos cônjuges ou companheiros, se houver, em caso de sucessão de posse, que é somada à do requerente para completar o período aquisitivo da usucapião;


Descrição georreferenciada nas hipóteses previstas na Lei n. 10.267, de 28 de agosto de 2001, e nos decretos regulamentadores;


Instrumento de mandato, público ou particular, com poderes especiais e com firma reconhecida, por semelhança ou autenticidade, outorgado ao advogado pelo requerente e por seu cônjuge ou companheiro;


Declaração do requerente, do seu cônjuge ou companheiro que outorgue ao defensor público a capacidade postulatória da usucapião;


Certidão dos órgãos municipais e/ou federais que demonstre a natureza urbana ou rural do imóvel usucapiendo, nos termos da Instrução Normativa Incra n. 82/2015 e da Nota Técnica Incra/DF/DFC n. 2/2016, expedida até trinta dias antes do requerimento; e


Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

Podem ser considerados como justo título:

I – compromisso ou recibo de compra e venda;

II – cessão de direitos e promessa de cessão;

III – pré-contrato;

IV – proposta de compra;

V – reserva de lote ou outro instrumento no qual conste a manifestação de vontade das partes, contendo a indicação da fração ideal, do lote ou unidade, o preço, o modo de pagamento e a promessa de contratar;

VI – procuração pública com poderes de alienação para si ou para outrem, especificando o imóvel;

VII – escritura de cessão de direitos hereditários, especificando o imóvel;

VIII – documentos judiciais de partilha, arrematação ou adjudicação.


Denota-se que para que se dê o reconhecimento extrajudicial da usucapião de unidade autônoma integrante de condomínio edilício que foi regularmente constituído e tenha construção averbada, bastará a anuência do síndico do condomínio.


Importante destacar ainda que para registro da usucapião não há que se falar na exigência do imposto de transmissão da propriedade(ITBI), justamento pelo fato de se tratar de um modo originário de aquisição da propriedade.


A usucapião é uma excelente maneira de regularizar o imóvel, pois possibilita que seja feito o devido registro imobiliário, passando o usucapiente a ser declaradamente o seu legítimo proprietário, podendo oferecê-lo em garantia de crédito para investir em seus projetos e melhorar suas condições de vida.


Na dúvida consulte um advogado especialista na área imobiliária.


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Alexiane Antonelo Ascoli

Advogada Imobiliarista

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