A lei 8.981/95 estabelece que as pessoas jurídicas determinarão o seu imposto de renda segundo as regras aplicáveis ao regime de tributação com base no lucro real, presumido ou arbitrado.
No lucro presumido, o montante tributável é determinado pela utilização de dados legais que são aplicados sobre a receita bruta. É um sistema opcional para PJ's com com receita bruta igual ou superior a 12 milhões de reais e para sociedades civis de prestação de serviços relativos às profissões regulamentadas (art. 1º do Decreto-Lei nº 2.397, de 21 de dezembro de 1987).
Aqui computa-se o faturamento bruto total da pessoa jurídica e dele se extrai o percentual de 8% (esse percentual não é a alíquota do IRPJ, mas sim a forma de se determinar a sua base de cálculo).
Se a PJ quer alienar um imóvel que se encontra no seu ativo permanente será tributado o ganho de capital, que também comporá o faturamento bruto. Isso não reduz as demais alíquotas, que são mantidas, inclusive a alíquota específica de IR sobre ganho de capital em 15%.
Dessa forma, na hipótese de alienação de bem do ativo permanente com ganho de capital, tem-se a incidência dos seguintes tributos:
•IRPJ - 15% sobre o ganho de capital;
•IRPF ad. 10% sobre o ganho de capital;
•CSLL: 9% sobre o ganho de capital;
•PIS/COFINS: sem incidência na hipótese
Em resumo, a IRPJ Lucro Presumido pagará uma carga tributária total do ganho de capital de 34% ou 24% do ganho de capital, dependendo se pagará ou não o adicional (o adicional é para quem obtém faturamento anual superior a R$240.000,00 ao ano).
Nos parece ser mais vantajosa a alienação de bens imóveis da pessoa física, que terá alíquota menor.
Mas tem um porém... se a atividade da empresa for administração, locação ou cessão de bens imóveis, móveis e direitos de qualquer natureza aquele percentual de 8% se transforma em 32%... (art. 220 do Dec 9.580/18)
Nesse caso, para locação a alíquota da PJ será de 14,53% com adicional e 11,33% sem ele. Logo, só se deve utilizar a PJ para negócios imobiliários na hipótese de locações que superem 11,33% de alíquota de IR.
Se o imóvel fizer parte do ativo circulante ele sofrerá tributação na venda mais reduzida, pois se estiver registrado como estoque (produto para venda), a base de cálculo será reduzida para 8% (atividades em geral).
Com isso a alíquota do IR incidirá sobre a base de cálculo de 8%, reduzindo consideravelmente a tributação, desde que:
➡️conste essa atividade do objeto social da sociedade;
➡️o imóvel esteja contabilizado na conta de estoque, o que só se faz pensando na compra para revenda do bem imóvel.
Todavia, será necessário atender às normas contábeis para que não se cause fraude e consequente autuação fiscal.
Outro tipo de tributação da pessoa jurídica é pelo lucro real, que é usado em geral pelas pessoas jurídicas e leva em consideração o acréscimo patrimonial efetivo.
O conceito legal de lucro real é "o lucro líquido do exercício ajustado pelas adições, exclusões ou compensações prescritas ou autorizadas pela legislação tributária".
No lucro real as alíquotas são as seguintes:
•IRPJ: 15% sobre a base de cálculo apurada;
•IRPJ ad.: 10% sobre a base de cálculo apurada quando a parcela do lucro real ultrapassar o produto da multiplicação de R$20.000,00 pelo número de meses do respectivo período de apuração;
•CSLL: 9% sobre a base de cálculo apurada
•PIS: 1,65% sobre a receita bruta
•COFINS: 7,6% sobre a receita bruta
➡️A diferença para o lucro presumido é que o lucro real prevê hipóteses de deduções, o que não acontece com aquele regime.
Dessa forma é possível que ao final das apurações se conclua pela menor incidência da carga tributária na hipótese de lucro real, pois no lucro presumido, como o lucro é objeto de presunção legal pela aplicação da alíquota de 8% ou 32%, conforme o caso, sobre o faturamento bruto, nem sempre essa presunção será vantajosa se comparada com o lucro real.
Assim, ao fazer a escolha entre lucro real e presumido deve-se ter em conta que quanto maior o custo apropriável e dedutível em sede de imposto de renda, mais vantajoso será o sistema do lucro real.
O lucro real é apurado contabilmente e a lei estabelece que são períodos de apuração os trimestres de cada ano, sendo que o contribuinte poderá optar pela apuração anual, recolhendo o IRPJ pela estimativa mensal, mas aqui mudará a base de cálculo.
Para concluir, denota-se que algumas atividades são obrigadas a tributar pelo lucro real, como por exemplo as empresas imobiliárias, enquanto não concluídas as operações imobiliárias para as quais haja registro de custo orçado. Este custo é o que se aplica a custos futuros de conclusão de obras.
Por Alexiane Antonelo Ascoli
Advogada Imobiliarista
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