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Vai desfazer o negócio de compra de imóvel na planta? Conheça os seus direitos


O QUE É O DISTRATO

A forma natural de extinção dos contratos é o cumprimento das obrigações pelas partes, sendo, na incorporação imobiliária, com a entrega da unidade imobiliária devidamente registrada no Registro de Imóveis e o correspondente pagamento pelo adquirente.


A resilição é um modo de extinção do contrato por vontade unilateral ou bilateral das partes.

Os contratos sob a égide da Lei 4.591/64 e a 6.766/79 não permitem a faculdade de arrependimento fora do período de carência. Isso quer dizer que o incorporador pode desistir do negócio até o 6º mês do lançamento, e o adquirente pode desistir no prazo de até 7 dias no caso de compra em estande de venda ou fora da sede do incorporador.


Quando a resilição se dá de forma bilateral se denomina distrato, que se faz em novo documento para formalizar essa vontade das partes e liberá-las de suas obrigações.

Já a resolução se opera por algum descumprimento absoluto de alguma das partes e faz com que elas retornem ao status inicial. Nesse caso é sempre possível exigir indenização por perdas e danos.


O QUE PODE SER DESCONTADO

Em 2018 foi criada a lei 13.786, onde foram estabelecidos limites para retenção pela incorporadora dos valores pagos pelo adquirente não só para o caso de resolução por inadimplemento, mas também para serem aplicáveis nos “acordos” (resilições bilaterais = distratos) para evitar a judicialização, por isso ela ficou conhecida como a Lei do Distrato.

Para os casos anteriores a ela, em que não constava cláusula penal no contrato, também pode ser aplicada a referida lei, e para os outros que contavam com previsão de uma cláusula penal ela não se aplica.


Vejamos então quais os descontos podem ser feitos nos casos de distrato ou de resolução:

Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
I - a integralidade da comissão de corretagem;
II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

Além disso, caso o imóvel já tenha sido disponibilizado ao adquirente poderão ser descontados ainda tributos, cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores, e valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die.

Denota-se que o valor de retenção não pode exceder aos valores que já foram pagos, mas isso não se aplica quando o adquirente já fez uso do imóvel e tem que pagar pela taxa de fruição.

Os débitos do adquirente poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída.

Após as deduções, se houver remanescente a ser ressarcido ao adquirente, o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato.


ATENÇÃO SE O EMPREENDIMENTO TIVER PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO!

Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação (essa informação você encontra na matrícula do imóvel) o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos acima e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-­se, nessa hipótese, que a pena seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.

COMO SAIR DO NEGÓCIO SEM PAGAR MULTA!

Se você conseguir encontrar um comprador para o imóvel você fica livre da multa!

Isso mesmo, não incidirá a cláusula penal contratualmente prevista na hipótese de o adquirente que der causa ao desfazimento do contrato encontrar comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos, desde que haja a devida anuência do incorporador e a aprovação dos cadastros e da capacidade financeira e econômica do comprador substituto.


FIQUE LIVRE DA COBRANÇA DA TAXA DE CESSÃO DE DIREITOS DO CONTRATO

MAS ATENÇÃO! Nesse caso as incorporadoras costumam exigir uma taxa bem salgada para fazer o contrato de cessão de direitos, chegando a até 4% do valor do imóvel!

No entanto, o judiciário entende que essa taxa é abusiva! Veja:


8. Não é cabível a cobrança da taxa de cessão de direitos sobre o valor do contrato prevista nas avenças elencadas na inicial, pois é desproporcional, uma vez que não guarda correspondência com nenhum serviço prestado pela incorporadora, implicando desvantagem exagerada para o consumidor. 9. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.947.698/MS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 8/3/2022, DJe de 7/4/2022.)

E se você já pagou por essa taxa, saiba que é possível recuperar os valores na justiça.



DESCUMPRIMENTO POR PARTE DO INCORPORADOR

Tanto o descumprimento absoluto (não entrega da obra no prazo), quanto o cumprimento tardio trazem consequências para o incorporador. Se houver o retardamento na entrega da obra é responsabilidade do incorporador reparar os prejuízos causados. Veja o que diz o art. 43 da Lei 4.591/64:

Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:
II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a êstes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se fôr o caso e se a êste couber a culpa;

a) DESCUMPRIMENTO ABSOLUTO PELA NÃO ENTREGA DA OBRA:

Destaca-se que existe um prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias para entrega da obra, a contar da data da entrega prevista no instrumento contratual, e caso ela tenha constado expressamente do contrato a reparação deverá ocorrer da seguinte forma:


Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.
§ 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

Caso no contrato não exista cláusula para a hipótese de descumprimento pelo incorporador, mas só pelo adquirente, é possível fazer a sua inversão, onde haverá conversão das obrigações em dinheiro. (Tema 971 do STJ).

Assim, se ao adquirente não for mais útil a entrega da unidade, poderá ele postular pela resolução do contrato, nos termos do artigo 395 do Código Civil, oportunidade em que deverá a incorporadora indenizar perdas e danos e restituir às quantias pagas.

Nesse cenário não é possível cumular a multa para resolução contratual com a cláusula moratória de pagamento de aluguel pelo atraso na entrega da obra, sob pena de bis in idem.


b) CONSERVAÇÃO DO CONTRATO APÓS DECORRIDO O PRAZO DE ENTREGA DA OBRA

Ocorrendo do incorporador descumprir o contrato e não entregar a obra, é possível ao adquirente prosseguir com o contrato e exigir a aplicação da cláusula penal moratória, que terá a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, é estabelecida em valor equivalente ao locativo, afastando-se sua cumulação com lucros cessantes. (Tema 970 do STJ)

Art. 43-A § 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.

Destaca-se que também é possível pleitear a resolução do contrato mesmo antes da data pactuada, se as circunstâncias demonstrarem que a obra não será entregue dentro do prazo programado, como quando, por exemplo, depois de dois anos do contrato sequer saiu da fundação.

Se você se identificou com o conteúdo desse post, fico à disposição para lhe atender nos meus canais de contato que estão espalhados pelo site. Pode chamar no whatsapp clicando no link a seguir https://wa.me/message/4JPL6ZHKUN4JH1 e fale com um advogado especialista em Direito Imobiliário.


Alexiane Antonelo Ascoli

Advogada especialista em Direito Imobiliário e Direito Registral com ênfase em Notarial


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