A venda de imóvel na planta é conhecida como incorporação imobiliária e é tratada especificamente pela Lei 4.591/64. Se diz imóvel na planta porque ele ainda será construído.
Quem organiza a construção é o incorporador que não precisa ser o construtor, mas é o responsável pela entrega do empreendimento.
A venda das futuras unidades somente pode ser feita depois que a incorporadora fizer o registro no Registro de Imóveis. Ou seja, não dá ainda pra fazer qualquer tipo de propaganda ou publicidade, e quando isso ocorrer deve conter a informação do número do registro e o cartório onde está localizado.
Logo, as vendas feitas antes do registro podem ser consideradas nulas e nesse caso não será possível que o adquirente registre o seu compromisso de compra e venda na matrícula, no qual irá constar qual é a sua fração ideal do terreno, o que é muito recomendável para quem busca mais segurança nesse tipo de negócio.
O oferecimento de imóveis na planta sem o devido registro por corretores de imóveis é ilegal e eles podem responder tanto na esfera jurídica quanto no Conselho Regional de Corretores de Imóveis.
É assim para que esses negócios tenham um mínimo de segurança jurídica, pois se não tiver registro da incorporação o adquirente nunca conseguirá ter a sua escritura pública e registrar o bem em seu nome, e nem ação judicial consegue resolver esse problema.
Assim, para a incorporadora registrar o empreendimento no Registro de imóveis ela precisa cumprir uma série de requisitos, os quais estão elencados no artigo 32 da lei acima mencionada. Vejamos quais são eles:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
Nesse ponto é importante observar que o registro da incorporação poderá ser feito mesmo que exista penhora ou hipoteca ou que os alienantes tenham processos em seu desfavor. Então é um ponto importante para ficar atento, e estudar bem os ônus que pesam sobre o imóvel, pois se você adquire uma fração de um terreno penhorado, a sua fração também estará penhorada. Muito embora a lei diga que precisa apresentar certidões negativas, na realidade são apresentadas certidões, e muitas vezes positivas.
Pode acontecer do incorporador hipotecar todo o terreno pra conseguir recursos no banco e aí ele vende as unidades. Em tese os compradores só serão liberados da hipoteca quando a incorporadora quitar o seu empréstimo. Diz-se em tese porque a situação é tão recorrente que o Superior Tribunal de Justiça lançou a súmula 308 dizendo que “A HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO, ANTERIOR OU POSTERIOR À CELEBRAÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA, NÃO TEM EFICÁCIA PERANTE OS ADQUIRENTES DO IMÓVEL.”
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragern de área construída;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sôbre o terreno fôr responsável pela arrecadeção das respectivas contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modêlo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acôrdo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;
j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;
l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;
Essa parcela do preço é pra saber quanto custará o terreno no caso de cessão de partes ideais do empreendimento. O doutrinador Bruno Mattos e Silva entende que:
“Esse dado é relevante para análise de viabilidade econômica do empreendimento. Assim, se o edifício terá 100 apartamentos, mas 40 deles serão destinados ao dono do terreno, isso significa que 60 compradores arcarão com todos os custos da construção.” (Compra de Imóveis, p. 288)
m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;
n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);
O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento se perceber que não haverá condições de viabilidade do negócio, como a venda de unidades suficientes para dar sustentação financeira para a construção.
O prazo máximo é de 180 dias (improrrogável), desde que não ultrapasse o termo final de validade do registro da incorporação, ou, se for o caso, de sua revalidação. Se a incorporadora resolver desistir do empreendimento deverá comunicar, por escrito, ao Registro de Imóveis e a cada um dos adquirentes ou candidatos à aquisição, sob pena de responsabilidade civil e criminal, e restituir as importâncias pagas.
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos.
O banco não responde por tal declaração, logo não se pode depositar muita importância para o seu teor acreditando que aquela incorporadora não poderá falir, por exemplo.
p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.
Agora que você já sabe quais documentos são necessários para registrar a incorporação, vamos ver alguns cuidados não podem ser dispensados quando se está pensando em adquirir um imóvel na planta:
a) Questionar se a incorporação está registrada no registro de imóveis;
b) Se informar sobre a reputação da construtora, fazendo pesquisa no local onde ela está sediada, buscando informações sobre empreendimentos realizados;
c) Consultar o memorial da incorporação no Registro de imóveis com o apoio de um um(a) advogado(a) especialista na área imobiliária;
d) Verificar se o memorial bate com o que ela tem oferecido nas suas propagandas;
e) Levar a minuta do contrato para análise de um(a) advogado(a) especialista na área imobiliária e, se tudo estiver ok, levar o compromisso de compra e venda para registro no Registro de Imóveis para evitar a venda do mesmo imóvel em duplicidade (nem pense em fazer contrato verbal ou pegar só recibos de pagamento!) e para garantir o direito de poder reclamar que seja transferido para o seu nome;
f) Verificar qual o prazo de entrega da obra e qual a data que será possível fazer a escritura;
g) Se atentar para a cláusula que trata de uma eventual rescisão contratual para tomar conhecimento do quanto terá que ser devolvido;
h) Preferir empreendimentos que são financiados por instituições financeiras, que tenham seguro ou patrimônio de afetação.
Quanto ao seguro, quem tem que ser segurado é o adquirente da unidade e não a incorporadora ou a construtora.
O seguro de construção não beneficia o adquirente diretamente, mas sim a incorporadora pelo fato da construtora não ter cumprido com as suas obrigações.
Mas se a incorporadora deixar de pagar a construtora de nada servirá esse seguro.
Patrimônio de afetação é quando o terreno, o edifício em construção e os materiais ficam blindados e não respondem pelas dívidas gerais do incorporador, mas só pelas dívidas relacionadas ao empreendimento.
Assim deve existir uma contabilidade e conta corrente próprias para esse negócio. Se ocorrer a falência esses bens não irão para o monte e os adquirentes podem até concluir a obra se acharem conveniente. Nesse caso pode ser constituída uma comissão de representantes dos adquirentes para fiscalizar o patrimônio de afetação, que devem receber um demonstrativo do estado da obra a cada 3 meses.
i) Guardar todos os documentos, inclusive os de publicidade;
j) Verificar se a obra está sendo feita de acordo com o prazo determinado no contrato.
Veja que não é tão simples para que a incorporadora consigar registrar um empreendimento, por isso o registro da incorporação é tão importante. Então no seu próximo negócio não deixe de tomar essas cautelas!
Na dúvida conte com a ajuda de um(a) advogado(a) especialista na área imobiliária, com isso você provavelmente evitará dores de cabeça no futuro!
Alexiane Antonelo Ascoli
Advogada Imobiliarista
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