O contrato Built to Suit é um contrato de locação onde o proprietário e também locador constrói ou reforma um determinado imóvel de acordo com as necessidades do empreendimento do locatário, sendo esse contrato a junção de outros negócios independentes como a empreitada, compra e venda e locação.
É muito comum que grandes empresas adotem esse tipo de locação, visto que a estrutura para seu negócio está pronta e de acordo com as suas necessidades e elas não precisam se descapitalizar para adqurir um imóvel.
Nesse tipo de contrato há um acordo de construção personalizado, em que o locador se compromete a realizar uma determinada obra, devendo ser executada de acordo com especificações acordadas para posteriormente, conceder o direito de uso ao locatário.
Assim o contratante solicita a construção ou renovação substancial de um imóvel específico para fins de locação em um período prolongado que varia entre 10 a 20 anos uma vez que todo o custo das obras deve ser diluído no valor da locação contratada.
É importante ressaltar que o contrato deve ser formalizado antes do início das obras compactuadas entre as partes, visto que as alterações dependem da necessidade do locatário.
Não obstante, existem outras diferenças no contrato Built to Suit com a locação simples, como a impossibilidade de denúncia do contrato por parte do locador, ou seja, este apenas pode reaver o bem no prazo estipulado contratualmente. Já locatário pode efetuar a denunciar o contrato, entretanto deve arcar com a multa estipulada.
Após o surgimento desse novo modelo contratual houve alteração do art. 4º da Lei 8.245/91, e também a criação do Art.54-A e seus parágrafos dentro da Lei do Inquilinato que regulamenta o seguinte:
Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.§
1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
§ 2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.§ 3º (VETADO).
O contrato Built to Suit se torna um negócio extremamente vantajoso para determinadas empresas e proprietários de imóveis que não querem vendê-los, mas desejam gerar renda equanto ele valoriza no mercado, uma vez que é possível ter mais liberdade na elaboração contratual, dando a autonomia entre os contratantes desde que estejam regidos nos princípios legais do Direito.
Para que esse negócio seja seguro para as partes é indispensável contar com ajuda jurídica especializada em Direito Imobiliário para elaboração do contrato.
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Por Alexiane Antonelo Ascoli - Advogada Imobiliarista - e Alciéli Tabille - Acadêmica do Curso de Direito da Unisul