A usucapião é um meio de regularizar a propriedade de imovéis em nome de quem lhe deu uma função social por um determinado período de tempo definido em lei, de forma ininterrupta e sem oposição, como por exemplo nas seguintes situações:
um imóvel que se encontrava abandonado e foi utilizado para moradia,
de alguém que comprou um imóvel por meio de contrato particular e não conseguiu obter a escritura,
de quem plantou e estabeleceu no local a sua moradia, entre outras hipóteses,
A pessoa pode postular que o juiz (forma judicial) ou o Registrador de Imóveis, por meio do cartório (forma extrajudicial), declare que ela tem esse direito, o qual passará então para a matrícula do imóvel, podendo, depois disso, buscar até financiamento e dar o imóvel em garantia.
A diferença entre a via judicial e a extrajudicial é a questão de tempo e de investimento. A via extrajudicial se mostra extremamente célere, sendo possível concluir o procedimento no prazo de 6 a 10 meses, mas tem custos mais elevados.
A via judicial tem custos menores, mas pode demorar alguns anos para ser processada.
E você sabia que existe mais de uma modalidade de Usucapião e cada uma delas tem os seus próprios requisitos?
Veja algumas:
Usucapião Especial: O usucapião especial de divide em três modalidades:
Rural - Não ser proprietário de imóvel rural ou urbano, ter posse por cinco anos ininterruptos, sem oposição, com área de terra de até cinqüenta hectares, e deve tornar a terra produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia;
Urbana - Não ser proprietário de imóvel rural ou urbano, ter posse por cinco anos ininterruptos, sem oposição,com área de até duzentos e cinqüenta metros, devendo ser utilizada para sua moradia ou de sua família;
Familiar - Não ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano, exercer, por dois anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até duzentos e cinquenta metros quadrados cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, devendo ser utilizada para sua moradia ou de sua família.
Usucapião Extraordinária: Deve possuir o bem por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, independentemente de título e boa-fé, podendo o prazo ser reduzido para dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Usucapião Ordinária: Deve possuir por dez anos contínuos e incontestadamente, o bem com justo título e boa-fé.
Algumas modalidades de usucapião podem ser feitas extrajudicialmente (por meio do cartório), mas para isso é essencial ter a concordância de todos os envolvidos, o que inclui os confrontantes que serão intimados para dizer se o imóvel deles não está sendo atingido.
É possível em determinadas modalidades somar as posses. Assim, se João comprou um imóvel de Pedro que só tinha a posse, ele poderá, quando tiver o tempo, dar início no seu processo de regularização.
O QUE PRECISA PARA FAZER DE FORMA EXTRAJUDUCIAL
Para que o usucapião extrajudicial seja feito também é preciso contar com um ADVOGADO, uma vez que necessário elaborar uma petição inicial pedindo o reconhecimento do usucapião de acordo com a modalidade correta e apresentar as provas da posse no tempo, além de ata notarial, certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da situação do imóvel usucapiendo para demonstrar a inexistência de ações que caracterizem oposição à posse do imóvel, memorial descritivo feito por engenheiro, instrumento de aquisição da posse se houver, entre vários outros documentos que o advogado especificará.
Se você acredita que tem esse direito, consulte um advogado que seja especialista em Direito Imobiliário para que ele avalie a sua situação e defina em qual modalidade você se encaixa.
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Por Alexiane Antonelo Ascoli - Advogada Imobiliarista - e Alciéli Tabille - Acadêmica do Curso de Direito da Unisul